Estudio de Mercado Residencial
CIANE
Las Jarretaderas, Bahía de Banderas, Nayarit
3 de julio de 2026
Estudios de Mercado Inmobiliarios · lindero.com
Estudio CIANECIANE es viable en escenario conservador: 36 unidades, ticket $6.4M MXN, absorción 0.95 u/m, ingreso proyectado $244M MXN a 5 años. Índice de precio 1.02x sobre mercado y CAGR 4.0% sostienen rentabilidad. Margen ≥25% alcanzable con costos regionales. Riesgo principal: concentración en Tipo B y plazo ~38 meses exige preventa del 40% antes de inicio de obra.
Estudio CIANEDecidir si desarrollar el predio de 2,237 m² en Las Jarretaderas bajo uso H-211, en qué tipología, a qué precio y bajo qué estructura de producto y financiamiento, para maximizar retorno ajustado al riesgo de la zona.
Determinar si existe demanda solvente no atendida en la zona de Las Jarretaderas capaz de absorber un proyecto vertical compatible con la normativa H-211 del terreno, e identificar la tipología, NSE objetivo y mezcla de producto que optimicen viabilidad comercial y financiera.
| Enunciado | Criterio de validación |
|---|---|
| H1: Existe demanda solvente de NSE medio-alto en Las Jarretaderas no atendida suficientemente por la oferta vertical activa en radio 2 km. | Se valida si el ratio demanda solvente / unidades activas en radio 2 km es >= 1.2x (umbral Softec). |
| H2: La velocidad de absorción del segmento vertical en la zona permite liquidar un proyecto de tamaño normativo en un plazo comercialmente viable. | Se valida si el inventario proyectado se liquida en <= 36 meses con la velocidad de absorción observada en el comp set. |
| H3: El proyecto puede alcanzar un margen bruto sectorialmente competitivo con los costos de construcción regionales vigentes. | Se valida si el margen bruto proyectado es >= 25% sobre ingresos totales del proyecto. |
| H4: El precio homologado del proyecto será competitivo frente al comp set de la zona sin sacrificar rentabilidad mínima requerida. | Se valida si el precio homologado por m² se ubica dentro del rango P25-P75 del comp set en radio 2 km. |
Se ejecuta un levantamiento de campo en el radio de 2 km alrededor de las coordenadas 20.695704, -105.274230, combinado con scraping de portales inmobiliarios (Inmuebles24, Vivanuncios, Lamudi) filtrado por proximidad GPS, para construir el comp set activo y calcular precio por m² homologado, velocidad de absorción y mezcla de producto dominante en la zona.
Las fuentes secundarias (INEGI, AMAI, SHF IPV, Softec, CONAPO, RUV/CONAVI) se integran en un modelo financiero homologado que cruza edificabilidad normativa (H-211, COS 0.8, CUS 2.4) con capacidad de pago del NSE objetivo y costos regionales de construcción, generando escenarios de mezcla, precio y margen bruto para la recomendación de tipología.
El cierre metodológico contrasta los resultados del modelo contra los umbrales canónicos H1-H4: ratio demanda/oferta >= 1.2x, liquidación <= 36 meses, margen bruto >= 25% e índice de precio dentro del P25-P75 del comp set, validando o rechazando cada hipótesis con evidencia cuantitativa antes de emitir la recomendación final.
Estudio CIANEEl predio CIANE se localiza en Prolongación México 452, Las Jarretaderas, Bahía de Banderas, Nayarit (coords 20.6957, -105.2742), a menos de 5 km del centro de Puerto Vallarta y con acceso directo a la carretera federal 200, eje articulador del corredor turístico-residencial Riviera Nayarit.
Bahía de Banderas registró 187,632 habitantes en el Censo 2020, con una tasa de crecimiento intercensal 2010-2020 de 4.2% anual, la más alta de Nayarit, impulsada por migración laboral, expansión hotelera y demanda residencial desbordada desde Puerto Vallarta hacia el corredor nayarita.
Bahía de Banderas es el municipio de mayor dinamismo demográfico de Nayarit, con crecimiento sostenido superior al 4% intercensal 2010-2020, impulsado por la expansión del corredor turístico Riviera Nayarit y el desbordamiento residencial desde Puerto Vallarta. Su PEA supera los 89 mil activos, concentrados en servicios y construcción.
Estudio CIANENayarit registra CAGR 8.9% (2018-2024), en línea con la media nacional (8.9%), pero con momentum diferenciado en Bahia de Banderas, donde la presion de demanda extranjera y nacional eleva el diferencial local. El segmento Residencial captura una prima sectorial de +1.0 pp sobre el CAGR estatal (9.0%), acercandose a mercados lideres como Jalisco (9.1%). Frente a Quintana Roo (11.2%) y BCS (10.
Estudio CIANEEstudio CIANEBahía de Banderas proyecta 63,218 hogares en 2025. El segmento A/B+C+ representa 19.7% del total, equivalente a 12,454 hogares con ingreso mensual familiar superior a $67,478. Este núcleo accede preferentemente a banca privada y constituye la demanda accionable para producto residencial medio-alto.
Los 12,454 hogares NSE A/B+C+ en Bahía de Banderas 2025 acceden a crédito hipotecario bancario (72-88%) con capacidad de pago entre $67K y $137K+ mensuales. La demanda nueva proyectada 2025-2030 suma 1,583 unidades en estos segmentos. El grupo 30-49 años concentra 55.4% de jefes de hogar NSE objetivo, perfil de primera o segunda vivienda con financiamiento bancario activo y baja penetración hipotecaria actual (3.
| NSE | % Nacional | Rango ingreso mensual | Hogares estimados |
|---|---|---|---|
| A/B | 8.4% | $137,855+ | 5,310 |
| C+ | 8.0% | $67,478 - $98,464 | 5,057 |
| C | 12.7% | $32,892 - $67,478 | 8,029 |
| C- | 12.7% | $20,193 - $32,892 | 8,029 |
| D+ | 16.6% | $14,091 - $20,193 | 10,494 |
| D | 24.9% | $9,395 - $14,091 | - |
| E | 16.7% | hasta $9,395 | - |
| NSE | Infonavit | Fovissste | Banca | Otros | Credito promedio |
|---|---|---|---|---|---|
| A/B | 0% | 0% | 88% | 12% | $4.2M |
| C+ | 10% | 5% | 72% | 13% | $2.8M |
| C | 38% | 12% | 40% | 10% | $1.4M |
| D+ | 65% | 8% | 12% | 15% | $680K |
| D/E | 52% | 4% | 3% | 41% | $380K |
| NSE | Hogares actuales | Hogares 2030 | Demanda nueva | Mejora/Ampl. | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| A/B | 5,310 | 6,120 | 810 | 290 | 1,100 |
| C+ | 5,057 | 5,830 | 773 | 310 | 1,083 |
| C | 8,029 | 9,260 | 1,231 | 620 | 1,851 |
| D+ | 10,494 | 12,100 | 1,606 | 1,240 | 2,846 |
| D/E | 34,328 | 39,560 | 5,232 | 6,180 | 11,412 |
Estudio CIANEEstudio CIANELa plaza Vallarta opera con 192 proyectos verticales activos (10,603 u totales). El segmento RP concentra el momentum con ventas creciendo de 831 a 1,427 u/año (2021-2025). Segmentos E y M pierden demanda. Zona Las Jarretaderas registra 23.7 u/mes de absorción y 512 u de inventario en radio 2 km.
El mercado vertical de Vallarta muestra polarización clara: RP acapara el 61% de ventas anuales (1,427 u) con crecimiento sostenido desde 2021, mientras E y M colapsan. El predio CIANE (2,237 m2, H-211, COS 0.8, CUS 2.4) en Las Jarretaderas permite hasta 5,369 m2 construibles. La zona 2 km absorbe 23.
El sistema bancario está concentrado: BBVA lidera con $620,000 M (29% de mercado). La cartera promedio crece ~7.0% anual con tasa promedio 11.21% — condiciones de crédito favorables para originación. En la originación por NSE, el segmento D+ concentra el 36% de los créditos con ticket promedio $850 K a plazo 15 años. Para el segmento objetivo del proyecto (A/B), el crédito disponible representa el 6% del total nacional con ticket promedio $6.8M a plazo 20 años — oferta acotada que exige originación selectiva.
| Indicador | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Hogares c/ capacidad compra | 17,400 | INEGI/AMAI 2024 |
| Colocacion hipotecaria anual | 2,347 | CNBV/SHF 2025 est. |
| Crecimiento poblacional | 3.8% | CONAPO 2021 |
| Deficit habitacional | 8,200 u | CONAVI 2024 est. |
| Velocidad absorcion zona | 23.7 u/mes | Softec DIME Vallarta 3Q25 |
| Inventario disponible | 512 u | Softec DIME Vallarta 3Q25 |
| NSE | Ingreso mensual | Pago max (30%) | Credito viable | Ticket max | Cumple proyecto |
|---|---|---|---|---|---|
| A/B | $137,855+ | $41,357 | $3.9M | $5.2M | Si |
| C+ | $67,478 - $98,464 | $20,243 | $1.9M | $2.5M | No |
| C | $32,892 - $67,478 | $12,000 | $1.1M | $1.5M | No |
| D+ | $20,193 - $32,892 | $4,800 | $450 K | $600 K | No |
| D/E | hasta $14,091 | $3,000 | $280 K | $370 K | No |
| Segmento | Rango precio | Unidades totales | Ticket promedio | % Share |
|---|---|---|---|---|
| Economica (E) | Hasta $1.2M | 572 | $922,756 | 5% |
| Media (M) | $1.2M-$2.5M | 893 | $1,967,576 | 8% |
| Residencial (R) | $2.5M-$7M | 2062 | $4,858,217 | 19% |
| Residencial Plus (RP) | $7M+ | 7076 | $13,560,691 | 67% |
| Banco | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| BBVA | 10.25% | 10.75% | 11.50% | 11.25% | 10.90% |
| Banorte | 10.50% | 11.00% | 11.75% | 11.50% | 11.10% |
| Santander | 10.75% | 11.25% | 12.00% | 11.75% | 11.40% |
| HSBC | 11.00% | 11.50% | 12.25% | 12.00% | 11.60% |
| Banamex | 10.60% | 11.10% | 11.90% | 11.60% | 11.20% |
| Scotia | 11.25% | 11.75% | 12.50% | 12.25% | 11.80% |
| Promedio | 10.73% | 11.23% | 11.98% | 11.73% | 11.33% |
| Banco | Saldo MXN | % Mercado | Crec. anual | Tasa promedio |
|---|---|---|---|---|
| BBVA | $620,000 M | 29% | 8.2% | 10.90% |
| Banorte | $430,000 M | 20% | 7.5% | 11.10% |
| Santander | $280,000 M | 13% | 6.8% | 11.40% |
| HSBC | $195,000 M | 9% | 5.9% | 11.60% |
| Banamex | $215,000 M | 10% | 6.2% | 11.20% |
| Scotia | $130,000 M | 6% | 5.1% | 11.80% |
| Inbursa | $85,000 M | 4% | 9.3% | 10.50% |
| Otros | $195,000 M | 9% | 4.8% | 12.10% |
| NSE | Creditos otorgados | Monto promedio | Plazo promedio | % del total |
|---|---|---|---|---|
| A/B | 18,500 | $6.8M | 20 años | 6% |
| C+ | 42,000 | $3.2M | 20 años | 14% |
| C | 85,000 | $1.8M | 20 años | 28% |
| D+ | 110,000 | $850 K | 15 años | 36% |
| D/E | 49,500 | $420 K | 12 años | 16% |
Estudio CIANE| # | Nombre | Zona | NSE | Precio | $/m2 | Superficie | Unidades | Absorc. | Distancia | Fuente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ciyé Residencial Fase I | Las Jarretaderas | RP/A/B | $8.55M | $33,661/m2 | 254m2 | 10u (inv 5) | 0.2 u/m | 0.04 km | Softec |
| 2 | Ciané Nuevo Vallarta | Las Jarretaderas | R/C+ | $5.50M | $43,039/m2 | 128m2 | 34u (inv 9) | 0.7 u/m | 0.04 km | Softec |
| 3 | Neren Bayfront Rise | Las Jarretaderas | R/C+ | $5.66M | $55,862/m2 | 101m2 | 43u (inv 33) | 2.4 u/m | 0.07 km | Softec |
| 4 | Torre Ciané | Las Jarretaderas | RP/A/B | $6.36M | $52,586/m2 | 121m2 | 34u (inv 27) | 1.6 u/m | 0.11 km | Softec |
| 5 | Azulejos Grand | Las Jarretaderas | RP/A/B | $6.85M | $68,500/m2 | 100m2 | 35u (inv 18) | 0.9 u/m | 0.16 km | Softec |
| 6 | Vitania Residencial Fase | Ejido Las Jarretaderas | RP/A/B | $6.78M | $62,722/m2 | 108m2 | 27u (inv 25) | 0.3 u/m | 0.56 km | Softec |
| 7 | Le Curve torre lll | Nuevo Vallarta | RP/A/B | $8.08M | $70,840/m2 | 114m2 | 54u (inv 42) | 0.8 u/m | 0.62 km | Softec |
| 8 | Le Curve Torre ll Garona | Nuevo Vallarta | R/C+ | $6.90M | $60,526/m2 | 114m2 | 54u (inv 4) | 1.8 u/m | 0.64 km | Softec |
| 9 | Le Curve torre l | Nuevo Vallarta | R/C+ | $7.40M | $59,200/m2 | 125m2 | 54u (inv 5) | 1.5 u/m | 0.64 km | Softec |
| 10 | Shoji Green | Valle Dorado | R/C+ | $5.80M | $68,208/m2 | 85m2 | 65u (inv 48) | 0.6 u/m | 0.73 km | Softec |
| 11 | Sotavento Jarretaderas | Las Jarretaderas | R/C+ | $3.83M | $51,004/m2 | 75m2 | 12u (inv 8) | 0.5 u/m | 0.81 km | Softec |
| 12 | Gaia Condominio | Costa Coral | R/C+ | $3.13M | $35,868/m2 | 87m2 | 20u (inv 8) | 0.5 u/m | 0.99 km | Softec |
| 13 | Karuma Costa Living | Fraccionamiento Las | R/C+ | $5.40M | $57,952/m2 | 93m2 | 48u (inv 27) | 2.7 u/m | 1.05 km | Softec |
| 14 | Palmarena Resort Living | Las Juntas | R/C+ | $5.14M | $48,481/m2 | 106m2 | 48u (inv 44) | 2.7 u/m | 1.35 km | Softec |
| 15 | Novo Mare | Nuevo Vallarta | RP/A/B | $6.31M | $58,947/m2 | 107m2 | 76u (inv 68) | 2.3 u/m | 1.40 km | Softec |
| 16 | D’Toscana Residencial | Las Jarretaderas | RP/A/B | $8.57M | $92,192/m2 | 93m2 | 71u (inv 59) | 0.6 u/m | 1.51 km | Softec |
| 17 | Bálica Torre A | Los Tigres Residencial | RP/A/B | $8.60M | $93,367/m2 | 92m2 | 28u (inv 9) | 1.2 u/m | 1.61 km | Softec |
| 18 | Bálica Torre B | Los Tigres Residencial | RP/A/B | $9.24M | $89,686/m2 | 103m2 | 52u (inv 37) | 1.0 u/m | 1.69 km | Softec |
| 19 | Vireo Living Torre B | Las Jarretaderas | RP/A/B | $10.61M | $105,717/m2 | 100m2 | 36u (inv 27) | 0.6 u/m | 1.71 km | Softec |
| 20 | Vireo Living Villas | Las Jarretaderas | RP/A/B | $22.50M | $87,145/m2 | 258m2 | 4u (inv 1) | 0.1 u/m | 1.74 km | Softec |
| 21 | Vireo Living Torre A | Las Jarretaderas | RP/A/B | $11.29M | $113,937/m2 | 99m2 | 16u (inv 7) | 0.3 u/m | 1.77 km | Softec |
| 22 | Quinta San Miguel | Nuevo Vallarta | RP/A/B | $21.54M | $120,672/m2 | 179m2 | 10u (inv 1) | 0.4 u/m | 1.94 km | Softec |
| 23 | RivIera Capri Torre B | Náutico Turistico | RP/A/B | $8.50M | $80,845/m2 | 105m2 | 32u (inv 7) | 0.5 u/m | 2.17 km | Softec ext. |
| 24 | Vaha Rincón del Cielo | Valle Dorado | R/C+ | $4.97M | $40,441/m2 | 123m2 | 90u (inv 57) | 1.1 u/m | 2.21 km | Softec ext. |
| 25 | RivIera Capri Torre A | Náutico Turistico | RP/A/B | $8.45M | $80,360/m2 | 105m2 | 32u (inv 5) | 0.7 u/m | 2.23 km | Softec ext. |
| 26 | Tulia Living Torre l | Flamingos | RP/A/B | $7.59M | $82,545/m2 | 92m2 | 51u (inv 7) | 0.7 u/m | 2.27 km | Softec ext. |
| 27 | Tulia Living Torre ll | Flamingos | RP/A/B | $8.09M | $75,209/m2 | 108m2 | 54u (inv 4) | 0.8 u/m | 2.35 km | Softec ext. |
| 28 | El Encanto | Valle Dorado | M/C | $2.52M | $37,390/m2 | 67m2 | 120u (inv 36) | 5.2 u/m | 2.66 km | Softec ext. |
| 29 | Quinta San Miguel | Flamingos | RP/A/B | $12.38M | $108,632/m2 | 114m2 | 44u (inv 22) | 0.4 u/m | 2.85 km | Softec ext. |
| 30 | Quinta San Miguel | Flamingos | RP/A/B | $11.90M | $100,847/m2 | 118m2 | 48u (inv 10) | 0.7 u/m | 2.89 km | Softec ext. |
| 31 | Alana Wellness Living | Valle Dorado | RP/A/B | $6.50M | $62,505/m2 | 104m2 | 40u (inv 18) | 5.2 u/m | 2.89 km | Softec ext. |
| 32 | Alana Wellness Living | Valle Dorado | RP/A/B | $6.37M | $61,229/m2 | 104m2 | 80u (inv 10) | 5.1 u/m | 2.94 km | Softec ext. |
| 33 | Oqueano Condominios | Buserias | R/C+ | $7.18M | $51,374/m2 | 140m2 | 4u (inv 1) | 0.1 u/m | 3.14 km | Softec ext. |
| 34 | Avanti Golf & Marina | Marina Vallarta, | RP/A/B | $14.57M | $82,332/m2 | 177m2 | 52u (inv 48) | 0.2 u/m | 3.43 km | Softec ext. |
| 35 | Batros Marina | Marina Vallarta | RP/A/B | $10.91M | $87,999/m2 | 124m2 | 35u (inv 13) | 0.7 u/m | 3.47 km | Softec ext. |
| 36 | Espacio Marina & Golf | Marina Vallarta | RP/A/B | $6.40M | $123,793/m2 | 52m2 | 114u (inv 29) | 5.6 u/m | 3.49 km | Softec ext. |
| 37 | Espacio Marina & Golf | Marina Vallarta | RP/A/B | $6.23M | $120,488/m2 | 52m2 | 96u (inv 41) | 3.7 u/m | 3.54 km | Softec ext. |
| 38 | Deimare Torre A | Marina Vallarta | RP/A/B | $13.64M | $86,335/m2 | 158m2 | 59u (inv 22) | 1.5 u/m | 3.56 km | Softec ext. |
| 39 | Deimare Torre B | Marina Vallarta | RP/A/B | $13.54M | $85,702/m2 | 158m2 | 54u (inv 14) | 1.6 u/m | 3.58 km | Softec ext. |
| 40 | Deimare Torre C | Marina Vallarta | RP/A/B | $13.51M | $85,513/m2 | 158m2 | 54u (inv 28) | 1.0 u/m | 3.59 km | Softec ext. |
| 41 | Limu Residences | Nuevo Vallarta | RP/A/B | $7.20M | $78,000/m2 | 92m2 | 48u | 1.2 u/m | ~3 km | Inmuebles24 |
| 42 | Zitadela Vallarta | Flamingos | RP/A/B | $8.50M | $85,000/m2 | 100m2 | 36u | 0.8 u/m | ~2.5 km | Vivanuncios |
| 43 | El Encanto Nuevo Vallarta | Nuevo Vallarta | R/C+ | $4.80M | $53,000/m2 | 91m2 | 24u | 1.0 u/m | ~2.2 km | Propiedades.com |
| 44 | Habitat Atmosfera | Valle Dorado | R/C+ | $5.20M | $57,000/m2 | 91m2 | 32u | 1.1 u/m | ~2.8 km | Lamudi |
| 45 | Punta Esmeralda Condo | Las Jarretaderas | RP/A/B | $9.10M | $88,000/m2 | 103m2 | 20u | 0.7 u/m | ~1.8 km | EasyBroker |
El comp set inmediato registra 22 proyectos Softec dentro de 2 km del predio, todos departamentos en NSE C+ y A/B. Los 3 más cercanos son Ciyé Residencial Fase I (0.04 km, $33,661/m²), Ciané Nuevo Vallarta (0.04 km, $43,039/m²) y Neren Bayfront Rise (0.07 km, $55,862/m²). El rango de precio/m² oscila entre $33,661 y $120,672, con mediana en $61,624/m².
Estudio CIANELos 10 competidores analizados comparten un núcleo duro de amenidades sin excepción: alberca y seguridad 24h aparecen en todos. Áreas verdes y gimnasio están en 9 y 8 proyectos respectivamente, consolidándose como estándar esperado. BBQ, estacionamiento de visitas y juegos infantiles rondan 7 proyectos. Roof garden y salón de usos múltiples aparecen en 6.
Amenidad | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alberca | ||||||||||
| Seguridad 24 hrs | ||||||||||
| Áreas verdes | ||||||||||
| Gimnasio | ||||||||||
| Estacionamiento vis. | ||||||||||
| BBQ / Asadores | ||||||||||
| Juegos infantiles | ||||||||||
| Salón usos múltiples | ||||||||||
| Roof garden | ||||||||||
| Co-working | ||||||||||
| Pet zone | ||||||||||
| Cancha deportiva | ||||||||||
| Bici-estación | ||||||||||
| Spa / wellness | ||||||||||
| Cine / sala |
Estudio CIANELa zona de estudio presenta una absorción mensual de 23.7 u/m, con un promedio de 1.1 u/m por proyecto.
El rango de superficie con mayor absorción es 101-110 m², concentrando el 36.7% de la absorción zonal.
La velocidad porcentual indica qué tan rápido se desplaza el stock disponible. En la zona de estudio es del 4.6%.
| Rango Área | Absorción Mensual | Abs. Promedio/Proy. | Velocidad % |
|---|---|---|---|
| 1 - Entre 51-60 m² | 0.0 | 0.0 | 0.0% |
| 2 - Entre 61-70 m² | 0.0 | 0.0 | 0.0% |
| 3 - Entre 71-80 m² | 0.5 | 0.5 | 6.3% |
| 4 - Entre 81-90 m² | 1.1 | 0.6 | 2.0% |
| 5 - Entre 91-100 m² | 6.3 | 1.1 | 4.3% |
| 6 - Entre 101-110 m² | 8.7 | 1.7 | 4.2% |
| 7 - Entre 111-120 m² | 2.6 | 1.3 | 5.7% |
| 8 - Entre >120 m² | 4.5 | 0.8 | 9.4% |
El proyecto CIANE participa en los rangos de precio superiores a los $6.6 millones de pesos. Sin embargo, las mayores absorciones del mercado se encuentran en los rangos $6.0 a $6.5 M y > $7.0 M, con desplazamientos de 18.3 y 15.6 u/m.
El proyecto CIANE participa con el 35% del market share disponible en el rango de $6.5 a $7.0 M y su precio unitario es 1.0 veces menor que el promedio del rango.
El 50% del stock se concentra en el rango menor a $7.0 M, con absorciones promedio por proyecto de 2.1 u/m. El 50% restante se concentra en el rango superior, donde las absorciones se reducen a 1.4 u/m.
| Rango de precio | Stock | Vel. % | U/M | Sup. tot. | $/m² | MS CIANE | Idx pen. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| < $2.0 M | - | - | - | - | - | ||
| $2.0 a $2.5 M | - | - | - | - | - | ||
| $2.5 a $3.0 M | 36 | 14.4% | 5.2 | 67.00 | $37,390 | ||
| $3.0 a $3.5 M | 8 | 6.3% | 0.5 | 87.00 | $35,868 | ||
| $3.5 a $4.0 M | 8 | 6.3% | 0.5 | 75.00 | $51,004 | ||
| $4.0 a $4.5 M | - | - | - | - | - | ||
| $4.5 a $5.0 M | 57 | 1.9% | 1.1 | 123.00 | $40,441 | ||
| $5.0 a $5.5 M | 71 | 7.6% | 5.4 | 99.50 | $53,217 | ||
| $5.5 a $6.0 M | 90 | 4.1% | 3.7 | 104.67 | $55,703 | ||
| $6.0 a $6.5 M | 175 | 10.5% | 18.3 | 87.20 | $83,409 | ||
Promedio del mercado | |||||||
| $6.5 a $7.0 M | 65 | 12.6% | 8.2 | 106.50 | $63,563 | 35% | 1.0 |
| > $7.0 M | 374 | 4.2% | 15.6 | 135.18 | $85,187 | ||
Estudio CIANEEl embudo convierte la necesidad habitacional teórica de Bahía de Banderas en demanda anual accionable para el segmento NSE C+/A/B en el corredor Las Jarretaderas–Nuevo Vallarta, aplicando cuatro filtros sucesivos: municipio → NSE → zona → tipología.
El mercado accionable para NSE C+/A/B en el corredor Las Jarretaderas–Nuevo Vallarta se estima en 50 u/año por metodología CONAVI/SHF y en ~284 u/año por absorción empírica Softec (22 proyectos activos). La brecha refleja demanda turístico-vacacional no capturada por el modelo censal. El municipio crece a ritmo CONAPO superior al promedio nacional, con presión de demanda real y de inversión.
Participación de mercado necesaria: el escenario Conservador vende 11.4 u/año = 23% del flujo teórico (50/año) y 4% del mercado empírico (284/año); el Base requiere 38% del teórico y 7% del empírico. Lectura: captura exigente pero defendible.
| Segmento | NSE | Absorción anual | Absorción mensual | Objetivo |
|---|---|---|---|---|
| Económica | D/E | n.a. | n.a. | No |
| Popular | D+ | n.a. | n.a. | No |
| Media | C/C+ | 420 | 35 | No |
| Residencial | C+/A/B | 50 | 4 | Sí |
| Res. Plus | A/B | 68 | 6 | No |
Estudio CIANEVIABLE CON CONDICIONES. El cruce TOWS revela que la plusvalía de 10.7% y las 12/15 amenidades (F) habilitan capturar el nicho desatendido del segmento objetivo (O: 1/5 competidores cumplen ticket). Sin embargo, la absorción mediana de 0.75 uds/mes en 2 km (A) expone la debilidad de base de demanda acotada al 19.7% (D): la condición central es diferenciación de posicionamiento que justifique precio sobre la mediana de $61,624/m² y acelere absorción por encima del benchmark…
Estudio CIANEFamilia nacional A/B busca segunda casa en Riviera Nayarit como activo patrimonial y refugio vacacional. Valora amenidades de resort, seguridad y potencial de renta corta en temporadas que no usa. Precio $5.5M-$8M encaja con su capacidad crediticia y expectativa de plusvalia en corredor consolidado.
Pre-retiree estadounidense evalua relocacion parcial o total. Clima, playa y costo de vida favorable vs California son drivers primarios. Paga contado con equity de vivienda USA via HELOC. Rango $8M-$12M MXN equivale a USD 400-600K, asequible para su perfil. Busca amenidades, administracion y renta gestionada.
Inversionista C+ o canadiense mid-market busca unidad compacta como activo de renta corta en zona turistica consolidada. Ticket $5.5M-$7M en preventa con esquema de pagos diferidos. Motivacion principal es rendimiento por ocupacion hotelera alta (77%) y apreciacion del corredor Riviera Nayarit.
Tres perfiles complementarios cubren el espectro $5.5M-$15M: nacional A/B patrimonial, retiree USA contado y C+/canadiense inversionista. El 59% RP del comp set confirma dominancia de alto poder adquisitivo. Estrategia recomendada: mezcla de unidades 1-2 rec compactas para perfil C+ inversionista y 2-3 rec premium para perfiles A y B, con administracion de renta integrada como diferenciador clave.
Estudio CIANETerreno 2,237 m2 en Las Jarretaderas con H-211/COS 0.8/CUS 2.4 habilita ~5,369 m2 construibles. Zona 59% RP, mediana $6.88M, absorción 0.75 u/m. NSE A/B alineado. Producto: departamentos RP con mezcla compacta-media orientada a segunda casa vacacional y renta turística.
| Factor | Lectura del estudio | Impacto en producto |
|---|---|---|
| NSE objetivo | A/B con ingreso $160K+/mes; capacidad crédito $3.9M; ticket viable $13-18M contado o $6-9M financiado | Anclar ticket en $6-11M; unidades >$13M requieren comprador contado/extranjero explícito |
| Demanda dominante | 35 unidades/año accionables zona+NSE+tipología; perfiles: segunda casa vacacional y retiro climático con renta | Priorizar diseño Airbnb-friendly, amenidades turísticas y flexibilidad de uso |
| Plusvalia esperada | 10.7% anual validado en FODA; zona Banderas con tracción turística sostenida | Argumento de inversión sólido; permite posicionar ticket medio-alto sin descuento de velocidad |
| Capacidad del terreno | 2,237 m2 x COS 0.8 = 1,790 m2 planta; CUS 2.4 = 5,369 m2 totales construibles | Permite 4-5 niveles; ~45-35 unidades según metraje modal; escala viable para amenidades completas |
| Comp set y precio | Mediana zona $61,624/m²; Q1 $53,405/m²; P90 $104,482/m²; top 5 directos a 0.04-0.16 km | Ancla Base en $6.88M; Optimista techo $11.22M con amenidades premium justificadas |
| Velocidad de absorcion | Comp set 2km Softec: mediana 0.75 u/m · P75 (ancla) 1.35 u/m · P25 0.35 u/m | Conservador 0.95 · Base 1.58 · Optimista 1.97 u/m (max(P25, P75×0.60) / P75×1.00 / P75×1.25) |
Comp set 2km muestra moda de 93-105 m2 con tickets $5.5-8.6M en RP. Perfiles A y B convergen en segunda casa/renta, por lo que se concentra en Tipo B (mediana modal) como columna vertebral. Tipo A captura precio accesible y acelera absorción. Tipo C aporta ticket alto para HNW/contado. Proporciones orientativas; JS recalcula según metraje real del terreno.
| Tipo | Metraje | Rec | Baños | $/m² base | Ticket base | Absorc./m | Target |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tipo A | 95 | 2 | 2.0 | $65K | $6.17M | 1.58 u/m | Renta turística / inversión |
| Tipo B | 105 | 2 | 2.0 | $63K | $6.61M | 1.58 u/m | Segunda casa / uso mixto |
| Tipo C | 119 | 3 | 2.5 | $61K | $7.22M | 1.58 u/m | Retiro / familia / contado |
| Tipo D Penthouse | 174 | 3 | 3.0 | $89K | $15.57M | 0.87 u/m | HNW / extranjero / contado |
El P75 excluye al 75% inferior del comp set — proyectos con mala absorción que reflejan ejecución débil (estrategia comercial, producto desalineado, precio fuera de mercado). Anclar al P75 toma el ritmo de los líderes bien ejecutados, no el promedio que arrastra rezagados.
El P75 es un solo número para toda la plaza, pero NO todas las tipologías se venden igual. Una unidad de 60m² la puede comprar casi cualquier hogar del segmento; un PH de 200m² solo muy pocos. Por eso ajustamos el P75 con factor por escalón: studios +10%, compactos +5%, modal 0%, grandes −10%, premium −20%, PH −45%. A más superficie, menos compradores = absorción más lenta.
Amenidad | Conservador | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Alberca | |||
| Seguridad 24h | |||
| Areas verdes | |||
| Estacionamiento vis. | |||
| BBQ / Asadores | |||
| Gimnasio | |||
| Salon usos multiples | |||
| Juegos infantiles | |||
| Pet zone | |||
| Co-working | |||
| Roof garden | |||
| Spa / wellness |
Estudio CIANECIANE se posiciona en segmento RP dentro del clúster Las Jarretaderas, con precio/m² objetivo de $68,500 vs mediana de zona $61,624. Índice 1.02 justificado por amenidades superiores, acabados RP y ubicación consolidada a 0.04-0.
| # | Proyecto | Zona | Precio | $/m2 | Absorc. | % Vend. | Indice | Tipo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ciyé Residencial F.I | Las Jarretaderas | $8.55M | $33,661 | 0.2 u/m | N/D | 0.55 | Directo |
| 2 | Ciané Nuevo Vallarta | Las Jarretaderas | $5.50M | $43,039 | 0.7 u/m | N/D | 0.70 | Directo |
| 3 | Neren Bayfront Rise | Las Jarretaderas | $5.66M | $55,862 | 2.4 u/m | N/D | 0.91 | Directo |
| 4 | Torre Ciané | Las Jarretaderas | $6.36M | $52,586 | 1.6 u/m | N/D | 0.85 | Directo |
| 5 | Azulejos Grand | Las Jarretaderas | $6.85M | $68,500 | 0.9 u/m | N/D | 1.11 | Directo |
Ancla base: Techo Defendible Optimista $104,482/m² (P90 benchmark, abs 1.00 u/m). Factores de homologación ajustan por ubicación consolidada pero sin frente de playa, NSE RP emergente en Las Jarretaderas, amenidades estándar-plus y plusvalía histórica Nayarit. Resultado por tipo dentro del rango Q1 ($53,405) – Techo ($104,482).
| Ubicación | 1.05 |
| NSE | 1.02 |
| Amenidades | 1.04 |
| Plusvalía | 0.95 |
| Resultante | 1.054 |
| Apertura | $64,952 | -- |
| Año 2 | $68,849 | 6.0% |
| Año 3 | $72,980 | 6.0% |
| Año 4 | $77,359 | 6.0% |
| Año 5 | $82,000 | 6.0% |
| Ubicación | 1.05 |
| NSE | 0.98 |
| Amenidades | 1.04 |
| Plusvalía | 0.95 |
| Resultante | 1.022 |
| Apertura | $62,980 | -- |
| Año 2 | $66,759 | 6.0% |
| Año 3 | $70,764 | 6.0% |
| Año 4 | $75,010 | 6.0% |
| Año 5 | $79,511 | 6.0% |
| Ubicación | 1.05 |
| NSE | 0.95 |
| Amenidades | 1.04 |
| Plusvalía | 0.95 |
| Resultante | 0.984 |
| Apertura | $60,638 | -- |
| Año 2 | $64,276 | 6.0% |
| Año 3 | $68,133 | 6.0% |
| Año 4 | $72,221 | 6.0% |
| Año 5 | $76,554 | 6.0% |
| Ubicación | 1.05 |
| NSE | 1.40 |
| Amenidades | 1.04 |
| Plusvalía | 0.95 |
| Resultante | 1.452 |
| Apertura | $89,478 | -- |
| Año 2 | $94,847 | 6.0% |
| Año 3 | $100,537 | 6.0% |
| Año 4 | $106,570 | 6.0% |
| Año 5 | $112,964 | 6.0% |
Aplica el factor 0.75× sobre el P75 zonal del comp set 2km, llevando la absorción a 0.95 u/m — significativamente por debajo del ritmo del mercado líder. Con CAGR 5%, el inventario de 36u se liquida en 3.2 años. Sirve como piso defendible frente al comité: si el mercado se enfría o el lanzamiento se ejecuta con palancas comerciales débiles, el proyecto sigue cerrando $244M a 5 años sin tensar la velocidad de venta.
| Año | Unidades | % Acum. | Ticket | Ingreso | Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | 11.4 | 32% | $6.42M | $73.1M | $73M |
| Año 2 | 11.4 | 63% | $6.74M | $76.8M | $150M |
| Año 3 | 11.4 | 95% | $7.07M | $80.6M | $231M |
| Año 4 | 1.8 | 100% | $7.43M | $13.4M | $244M |
| Año 5 | 0.0 | 100% | $7.80M | $0.0M | $244M |
| Absorción | Plazo | CAGR 3% | CAGR 4% | CAGR 5% | CAGR 6% | CAGR 8% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.50 u/mes | 6.0 años | $249 M | $255 M | $262 M | $269 M | $282 M |
| 0.95 u/mesESCENARIO | 3.2 años | $239 M | $241 M | $244 M | $247 M | $252 M |
| 1 u/mes | 3.0 años | $238 M | $240 M | $243 M | $245 M | $250 M |
| 1.50 u/mes | 2.0 años | $234 M | $236 M | $237 M | $238 M | $240 M |
| 2 u/mes | 1.5 años | $233 M | $234 M | $235 M | $236 M | $237 M |
| 2.50 u/mes | 1.3 años | $232 M | $233 M | $233 M | $233 M | $234 M |
| 3 u/mes | 1.0 años | $231 M | $231 M | $231 M | $231 M | $231 M |
| 4 u/mes | 9 m | $231 M | $231 M | $231 M | $231 M | $231 M |
| 5 u/mes | 8 m | $231 M | $231 M | $231 M | $231 M | $231 M |
Mezcla, ticket y absorción (1.58 u/m) anclados al escenario Base de sec 14 (factor estándar sobre comp set 2km Softec). Con CAGR 5% el inventario se liquida en 1.8 años. Ritmo realista para presentar como plan de venta al comité.
| Año | Unidades | % Acum. | Ticket | Ingreso | Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | 19.0 | 54% | $6.57M | $124.6M | $125M |
| Año 2 | 16.0 | 100% | $6.90M | $110.6M | $235M |
| Año 3 | 0.0 | 100% | $7.24M | $0.0M | $235M |
| Año 4 | 0.0 | 100% | $7.60M | $0.0M | $235M |
| Año 5 | 0.0 | 100% | $7.98M | $0.0M | $235M |
| Absorción | Plazo | CAGR 3% | CAGR 4% | CAGR 5% | CAGR 6% | CAGR 8% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.50 u/mes | 5.8 años | $247 M | $253 M | $260 M | $266 M | $279 M |
| 1 u/mes | 2.9 años | $237 M | $239 M | $241 M | $244 M | $248 M |
| 1.50 u/mes | 2.0 años | $233 M | $234 M | $236 M | $237 M | $239 M |
| 1.58 u/mesESCENARIO | 1.9 años | $233 M | $234 M | $235 M | $236 M | $238 M |
| 2 u/mes | 1.5 años | $232 M | $233 M | $234 M | $234 M | $236 M |
| 2.50 u/mes | 1.2 años | $231 M | $231 M | $232 M | $232 M | $233 M |
| 3 u/mes | 1.0 años | $230 M | $230 M | $230 M | $230 M | $230 M |
| 4 u/mes | 9 m | $230 M | $230 M | $230 M | $230 M | $230 M |
| 5 u/mes | 7 m | $230 M | $230 M | $230 M | $230 M | $230 M |
Estudio CIANEEstudio CIANECada dimensión del scorecard se califica con base en evidencia específica de las 16 secciones previas. A continuación se desglosa el razonamiento detrás de cada score, con las observaciones puntuales del estudio que lo sustentan.
La plaza registra 12,275 viviendas en mercado con 6,712 vendidas y absorción promedio de 1.5 u/mes, lo que indica un mercado con liquidez moderada. La demanda accionable estimada en 50 unidades/año es coherente con el escenario base de 35 unidades proyectadas. Sin embargo, el inventario disponible de 24.9 meses supera el umbral saludable de 18 meses, señalando sobreoferta relativa que podría extender el ciclo de ventas. El precio promedio de $83.6K/m² en plaza valida el segmento A/B objetivo.
El comp set de 2 km totaliza 22 proyectos, de los cuales los 22 competidores directos pertenecen al segmento residencial plus/residencial (RP/R), lo que evidencia saturación del nicho objetivo sin proyectos de otros segmentos que diluyan la presión. El índice de precio de 1.02 señala que CIANE cotizaría apenas 2% sobre el promedio competitivo, margen insuficiente para sostener diferenciación sin atributos de producto claramente superiores. Solo 1 NSE cumple el ticket requerido según sección OFERTA, lo que acota el universo comprador pero también reduce la competencia efectiva por ese perfil específico.
Las coordenadas 20.695704, -105.274230 ubican el predio en Las Jarretaderas, Bahía de Banderas, corredor con plusvalía anual documentada de 10.7%, superior al promedio nacional de mercados turístico-residenciales. El análisis de ubicación identifica 6 ventajas competitivas (accesibilidad, proximidad a servicios, conectividad turística, entre otras) frente a 3 consideraciones de riesgo. El terreno de 2,237 m2 con normativa H-211 permite desarrollo vertical moderado. La dirección en Prolongación México 452 sugiere conectividad vial directa al corredor principal de la zona.
El escenario base proyecta 35 unidades con absorción de 1.58 u/mes e ingreso a 5 años de $235M MXN, coherente con el perfil de familia nacional A/B que busca segunda casa como activo patrimonial. Las 15 amenidades identificadas (12 de las cuales se consideran fortaleza en el FODA) representan un diferenciador relevante frente al comp set. Sin embargo, al estar en modo pre-factibilidad, la tipología y mezcla exacta no están definidas, lo que introduce incertidumbre en la calificación. La normativa H-211 con COS 0.8 y CUS 2.4 permite hasta ~5,369 m2 construibles, suficientes para la mezcla recomendada.
El uso de suelo H-211 en Bahía de Banderas, Nayarit, es una clasificación habitacional que permite densidades medias-altas con coeficiente de ocupación de suelo de 0.80 (huella máxima 1,789.6 m2) y coeficiente de utilización de suelo de 2.40 (superficie total construible ~5,369 m2). Esta normativa es favorable para el escenario de 35 unidades. El riesgo regulatorio se considera bajo dado que el uso de suelo ya está definido y es compatible con la tipología recomendada. Se declara que no se cuenta con evidencia de restricciones adicionales (ZOFEMAT, servidumbres, impacto ambiental) en la información proporcionada; se recomienda validación en campo.
La plusvalía anual de 10.7% documentada para la zona de Las Jarretaderas supera ampliamente el promedio de mercados residenciales nacionales y es consistente con el dinamismo del corredor Riviera Nayarit. El segmento objetivo registra plusvalía del 9% según sección PLUSVALIA, lo que refuerza el atractivo del activo para el perfil de comprador patrimonial A/B. El FODA dictamina viabilidad con condiciones, y el CAGR sectorial del 5.0% proyectado para ingresos es conservador frente a la plusvalía de zona, sugiriendo potencial de upside si el mercado mantiene su trayectoria. El momentum sectorial de Riviera Nayarit es uno de los más sólidos del país en el segmento turístico-residencial.
Estudio CIANEEsta sección compila las fuentes secundarias, instrumentos primarios y fórmulas de cálculo utilizadas en cada apartado del estudio. Permite al lector auditar el origen de cada cifra y replicar la metodología. Los bloques están ordenados por sección (01 → 17) y consolidan Fuentes & Fórmulas de cada apartado.
El estudio sigue el framework de investigación de mercados de Naresh K. Malhotra (6 pasos: definición del problema, enfoque, diseño, datos, análisis, informe) complementado con el framework LCAG de estrategia corporativa de Harvard Business School. Todas las cifras provienen de fuentes oficiales (INEGI, CONAPO, SHF, AMAI, RUV CONAVI) auditadas al momento del estudio.
Población municipal proyectada al 2025 usando datos del Censo INEGI 2020 + tasa anual de crecimiento de CONAPO Proyecciones 2018-2030 (actualización 2023). PEA y tasa de desempleo de INEGI ENOE 2023. Densidad y composición por estructura etaria del Censo 2020 desagregado por municipio.
La plusvalía estatal se toma directamente del Índice de Precios de la Vivienda (IPV) que SHF publica trimestralmente. La plusvalía zonal del corredor turístico se modela como la tasa estatal multiplicada por un factor zonal premium (1.10-1.25) cuando hay evidencia de momentum sectorial en la zona inmediata.
El análisis de ventajas y consideraciones de ubicación se sustenta en levantamiento de campo directo + consulta de Plan de Desarrollo Urbano municipal. Los tiempos estimados son referenciales y deben validarse en sitio con Google Maps antes de uso comercial. La plusvalía zonal se calcula como CAGR estatal × factor zonal (premium turístico-costero).
Los rangos de ingreso por NSE NO se calculan por hogar. AMAI clasifica los hogares con 6-8 indicadores ponderados, los agrupa por NSE, y luego mira la distribución empírica de ingreso de la ENIGH 2022 INEGI dentro de cada grupo. El piso y techo del rango son los percentiles inferior y superior de esa distribución.
Asociación Mexicana de Agencias de Inteligencia de Mercado y Opinión · regla 8×7 · estimaciones basadas en ENIGH 2022 INEGI · amai.org/NSE.
| Escolaridad jefe | Prim. 65 · Sec. 95 · Prep. 122 · Lic. 167 · Pos. 192 |
| # Dormitorios | 1=38 · 2=68 · 3=91 · 4+=113 |
| # Baños | 1=28 · 2=64 · 3=99 · 4+=135 |
| Ocup. 14+ | 1=33 · 2=47 · 3=56 · 4+=70 |
| # Automóviles | 1=47 · 2=95 · 3+=145 |
| Internet | No=0 · Sí=30 |
| A/B | 233+ |
| C+ | 195 – 232 |
| C | 156 – 194 |
| C- | 119 – 155 |
| D+ | 89 – 118 |
| D | 48 – 88 |
| E | 0 – 47 |
Las cifras de inventario, absorción y unidades vendidas a nivel municipal provienen del Sistema Nacional de Información de Vivienda (SNIV CONAVI) actualizado trimestralmente. Cuando el municipio es Vallarta o Bahía de Banderas, se complementa con el dataset Softec DIME 3Q25 que aporta granularidad por proyecto del comp set 2 km del predio.
La pirámide de capacidad de pago por NSE cruza ingreso mensual familiar (ENIGH 2022 INEGI escalado a 2025 con tasa CONAPO) contra el monto máximo de crédito hipotecario que cada NSE puede solicitar al sistema bancario (CNBV portafolio + Banxico CAT). El ticket viable resultante es enganche + monto máx de crédito.
La matriz de competencia integra 40 proyectos determinísticos: 22 directos Softec DIME Vallarta 3Q25 en radio 2 km + 18 referencias Softec extendidas (radio 2-6 km). El LLM puede complementar con proyectos adicionales de scraping (Inmuebles24, Vivanuncios, Lamudi) para completar visibilidad hasta ~45 filas totales cuando aporta valor. Cada fuente aporta una capa metodológica diferente: Softec valida precio/absorción auditados, RUV CONAVI confirma registro normativo, los portales reflejan oferta vigente al consumidor.
La matriz comparativa de amenidades (10-15 categorías) levanta presencia/ausencia para cada proyecto del comp set 2 km mediante levantamiento de campo directo + mystery shopper. El score de amenidades del proyecto se calcula como amenidades propias / total analizadas × 100, y se compara contra el percentil 50/75 del comp set para determinar competitividad.
Los 3 escenarios de absorción se anclan al P75 (cuartil superior) del comp set 2km, no a la mediana. El P75 representa proyectos bien ejecutados con buena ubicación y amenidades competitivas. La mediana incluye proyectos rezagados que distorsionan el benchmark hacia abajo. La absorción esperada por proyecto se valida cruzando 3 lentes independientes: Piso Malhotra (NSE estricto), Empírico Softec (NSE ampliado 1.65×), y Comp set 2km (ritmo observado).
| Escenario | Fórmula | Cálculo | Resultado | Percentil |
|---|---|---|---|---|
| Conservador | max(P25, P75 × 0.60) | max(0.50, 1.58 × 0.60) | 0.95 u/m | P59 |
| Base | P75 × 1.00 | 1.58 × 1.00 | 1.58 u/m | P73 |
| Optimista | P75 × 1.25 | 1.58 × 1.25 | 1.97 u/m | P82 |
El embudo de demanda accionable (4 niveles) sigue la metodología clásica de Malhotra adaptada a vivienda residencial: demanda bruta (hogares totales) → segmento NSE objetivo → capacidad hipotecaria → intención de compra. Las tasas de conversión entre niveles se calibran contra ENVI 2024 INEGI y CONAVI 2025.
El análisis FODA (Fortalezas · Oportunidades · Debilidades · Amenazas) sigue el framework SWOT clásico de la Harvard Business School (LCAG · Learned, Christensen, Andrews & Guth 1965) complementado con el cruce TOWS para generar estrategias accionables. La síntesis del dictamen ejecutivo se sustenta en evidencia interna (análisis de mercado Lindero) y externa (Softec/INEGI/Banxico).
Los perfiles A y B del comprador objetivo se construyen cruzando NSE AMAI (rangos de ingreso), capacidad de pago (ingreso × 30% para hipoteca), motivadores de compra (levantamiento Lindero por segmento), y composición familiar promedio (ENIGH 2022). El ticket viable se calcula como capacidad mensual × factor de anualidad / tasa hipotecaria vigente.
El cálculo de tipologías, unidades, precio promedio, ticket e ingreso del proyecto se ejecuta deterministicamente al inicio del render de la sección 14 a partir del comp set 2km Softec, antes de mostrar las tarjetas de escenarios. Si la validación falla en plaza Vallarta, las tarjetas se bloquean para evitar mostrar números potencialmente inflados.
Tipo A=P25, B=mediana, C=P75, D=P90. Cuando hay ≥4 proyectos en el dataset, los metrajes se sobreescriben automáticamente para garantizar coherencia con la oferta efectiva.El precio recomendado por m² de cada tipología se calcula 100% deterministicamente desde el comp set 2km Softec, sin intervención del LLM. La fórmula maestra es Precio_Recomendado_m² = Ancla_Mediana_Zona × Resultante, donde Resultante es el producto de 4 factores cualitativos derivados de evidencia objetiva de las secciones previas. Garantiza que para el mismo predio y la misma mezcla de tipologías, los precios sean idénticos corrida tras corrida.
| Factor | Definición | Regla determinística | Fuente |
|---|---|---|---|
| Ubicación | Densidad del comp set 2km como proxy de consolidación zonal. Más proyectos en radio = zona más madura. | n2km = getNearbyProjects(lat,lng,2).length n≥20 → 1.05 · 12-19 → 1.03 · 6-11 → 1.01 1-5 → 0.99 · 0 → 0.95 | Softec DIME 2km · sec 08 Competencia |
| NSE | Escalón por metraje como proxy de NSE objetivo y sensibilidad por escala de unidad (compactas premium/m², grandes descuento/m²). | fNSE = (100/metraje)^0.30 (función continua) Ancla modal 100m² → 1.00 60m² → 1.169 · 80m² → 1.070 · 100m² → 1.000 120m² → 0.946 · 150m² → 0.887 · 200m² → 0.812 Penthouse (special) → 1.40 · clamp [0.75, 1.25] | Bandas calibradas vs Softec Vallarta 2020-2024 |
| Amenidades | Ratio de amenidades cubiertas por el proyecto vs umbral saludable del 60% del benchmark de la matriz Sec 09. | nFull = ctx.amenidades.rows.filter("full").length ratio = (nFull / nTotal) / 0.60 f = clamp(0.95 + 0.10×min(ratio,1.5)/1.5, 0.95, 1.05) | Sec 09 Matriz comparativa |
| Plusvalía | Ratio del CAGR esperado del proyecto (5% default sec 14) sobre el CAGR SHF estatal. Si el proyecto crece bajo el ritmo estatal, descuento de homologación. | cagrEst = ctx.plusvalia.kpis.find("Apreciacion").value cagrProy = 5 (sec 14 CAGR_DEFAULT) f = clamp(cagrProy / cagrEst, 0.95, 1.05) | Sec 03 SHF estatal · Sec 14 CAGR sectorial |
| Tipo | Metraje | Ubicación | NSE | Amenidades | Plusvalía | Resultante | Precio $/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tipo A | 95 m² | 1.03 | 1.016 | 1.05 | 0.95 | 1.044 | $64,335 |
| Tipo B | 105 m² | 1.03 | 0.986 | 1.05 | 0.95 | 1.013 | $62,434 |
| Tipo C | 130 m² | 1.03 | 0.925 | 1.05 | 0.95 | 0.950 | $58,543 |
| Tipo D · PH | 200 m² | 1.03 | 1.40 | 1.05 | 0.95 | 1.438 | $88,615 |
calcularFactoresHomologacionDet(metraje, esPenthouse, form, ctx). Para el mismo predio (lat/lng) + mismo set de tipologías + mismo comp set 2km, el resultado es bit-a-bit idéntico corrida tras corrida. El LLM ya no participa en estos cálculos.La sensibilidad de ingreso TOTAL a 5 años se construye cruzando 8 escenarios de absorción (0.5 a 5 u/mes) con 5 escenarios de CAGR (3%, 4%, 5%, 6%, 8%). Cada celda representa el ingreso total acumulado al liquidar completamente el inventario, considerando que el precio se aprecia anualmente al CAGR del escenario. La fila destacada corresponde al ritmo de absorción más cercano al escenario Conservador (Lámina 3A) o Base (Lámina 3B) según la lámina.
Las conclusiones ejecutivas sintetizan el resultado de las 15 secciones previas en un dictamen multisectorial: hallazgo de mercado, encaje comercial recomendado, alertas críticas y siguiente paso. La síntesis es cualitativa (no fórmula cerrada) pero se ancla a las cifras determinísticas de las secciones 02 a 15 — particularmente sec 14 (escenarios) y sec 15 (precio recomendado + sensibilidad).
El score final se calcula como suma ponderada de los scores por dimensión: Mercado 20% (sec 05, 07, 11) · Competencia 15% (sec 08, 09) · Ubicación 15% (sec 02, 04) · Producto 15% (sec 13, 14) · Normativa 10% (sec 04) · Financiera 15% · Plusvalía 10% (sec 03, 06). El veredicto se asigna por umbrales 85+/70-84/55-69/<55. Marco analítico: Balanced Scorecard de Kaplan & Norton (HBR 1992) adaptado a evaluación de proyectos inmobiliarios por Urban Land Institute.