Análisis de Mercado Residencial
CIANE
Las Jarretaderas, Bahía de Banderas, Nayarit
5 de julio de 2026
Estudios de Mercado Inmobiliarios · lindero.com
Estudio CIANEEstudio CIANE¿Debe el cliente desarrollar el predio de 2,237 m² en Las Jarretaderas bajo uso H-211, y de ser así, qué tipología, NSE objetivo, mezcla de producto y estructura de precios maximizan la viabilidad financiera y la velocidad de absorción en el mercado actual de Bahía de Banderas?
Determinar si existe demanda solvente no atendida en la zona de Las Jarretaderas capaz de absorber un proyecto residencial vertical compatible con la normativa H-211 del terreno, e identificar la tipología, NSE objetivo y mezcla de producto que optimizan absorción y margen bruto bajo condiciones de mercado actuales.
| Enunciado | Criterio de validación |
|---|---|
| H1: Existe demanda solvente de NSE medio-alto en Las Jarretaderas no atendida suficientemente por la oferta vertical activa en el radio inmediato al predio. | Se valida si el ratio demanda solvente / unidades activas en radio 2 km es >= 1.2x (umbral canónico H1). |
| H2: La velocidad de absorción del segmento objetivo permite liquidar un proyecto de tamaño normativo en un plazo comercialmente viable. | Se valida si el inventario proyectado se liquida en <= 36 meses según ritmo de absorción del comp set (umbral canónico H2). |
| H3: El proyecto puede alcanzar un margen bruto sectorialmente competitivo con los costos de construcción regionales vigentes en Nayarit. | Se valida si el margen bruto proyectado es >= 25% sobre ingresos totales (umbral canónico H3). |
Se ejecuta un levantamiento de campo en el radio de 2 km alrededor de las coordenadas 20.695704, -105.274230, combinando mystery shopper en el comp set activo identificado vía Softec y scraping de portales (Inmuebles24, Vivanuncios, Lamudi) con filtro de proximidad. Se recaban precios ofertados, superficies, tipologías, velocidades de venta y condiciones comerciales para construir la base de comparables homologados.
Con los datos de campo se alimenta el modelo financiero homologado: primero se calcula la edificabilidad normativa (COS 0.8 / CUS 2.4), luego se cruza con la capacidad de pago del NSE objetivo (ENIGH / AMAI) y el ritmo de absorción del comp set para recomendar mezcla, precio y número de unidades. Las fuentes secundarias (SHF IPV, CONAPO, RUV/SNIV) contextualizan tendencias de plusvalía y demanda estructural.
El cierre metodológico contrasta los resultados del modelo contra los umbrales canónicos H1-H4: ratio demanda/oferta, plazo de liquidación, margen bruto y posición de precio en el rango P25-P75 del comp set. Las hipótesis se declaran validadas o rechazadas con evidencia cuantitativa, y la recomendación final de tipología, NSE y mezcla se sustenta en ese contraste.
Estudio CIANEEl predio se localiza en Las Jarretaderas, Bahía de Banderas, Nayarit, sobre Prolongación México 452 (coords 20.6957, -105.2742), en el corredor de expansión urbana que conecta Puerto Vallarta con el interior del municipio. La zona articula usos residenciales, comerciales y turísticos en rápida consolidación.
Bahía de Banderas registró 187,632 habitantes en 2020, con una tasa de crecimiento intercensal de 4.2% anual respecto a 2010, una de las más altas del país. La densidad de ocupación promedio es de 3.4 personas por vivienda, sobre un parque de 55,065 viviendas particulares habitadas, lo que refleja un mercado residencial activo y en expansión.
Bahía de Banderas es uno de los municipios de mayor crecimiento demográfico en México, con una tasa intercensal 2010-2020 de 4.2% anual que duplicó su población en una década. Su estructura económica, anclada en turismo y construcción, genera una PEA activa superior a 82,000 personas. La conurbación funcional con Puerto Vallarta amplía la base de demanda territorial.
Estudio CIANENayarit registra CAGR de 8.9% anual (2018-2024), en línea con la media nacional pero superior a CDMX. La Riviera Nayarit sostiene demanda extranjera y nacional de alto poder adquisitivo, generando diferencial sectorial positivo: el segmento Residencial captura prima de +0.5 a +1.5 pp sobre el CAGR estatal (9.0-9.5%), acercandose a mercados lideres como Jalisco.
Estudio CIANEEstudio CIANEEn Bahía de Banderas el NSE A/B representa el 10.1% de los 63,218 hogares proyectados 2025, equivalente a 6,385 hogares con ingreso familiar mensual superior a $137,855. Este segmento accede preferentemente a banca privada y crédito hipotecario sin subsidio, con capacidad de pago para producto residencial medio-alto.
Los 6,385 hogares NSE A/B en Bahía de Banderas 2025 tienen capacidad de pago hipotecaria vía banca privada (78%), con crédito promedio de $4.2M y endeudamiento sostenible sobre ingreso mínimo de $137,855. La demanda nueva 2025-2030 asciende a 735 unidades A/B. El grueso de jefes de hogar objetivo se concentra en 30-49 años (55.3%), perfil de primera o segunda vivienda.
| NSE | % Nacional | Rango ingreso mensual | Hogares estimados |
|---|---|---|---|
| A/B | 8.4% | $137,855+ | 6,385 |
| C+ | 8.0% | $67,478 - $98,464 | 5,057 |
| C | 12.7% | $32,892 - $67,478 | 8,029 |
| C- | 12.7% | $20,193 - $32,892 | 8,029 |
| D+ | 16.6% | $14,091 - $20,193 | 10,494 |
| D | 24.9% | $9,395 - $14,091 | - |
| E | 16.7% | hasta $9,395 | - |
| NSE | Infonavit | Fovissste | Banca | Otros | Credito promedio |
|---|---|---|---|---|---|
| A/B | 5% | 2% | 78% | 15% | $4.2M |
| C+ | 18% | 7% | 62% | 13% | $2.8M |
| C | 45% | 12% | 35% | 8% | $1.4M |
| D+ | 68% | 8% | 10% | 14% | $680K |
| D/E | 52% | 3% | 3% | 42% | $320K |
| NSE | Hogares actuales | Hogares 2030 | Demanda nueva | Mejora/Ampl. | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| A/B | 6,385 | 7,120 | 735 | 210 | 945 |
| C+ | 5,057 | 5,640 | 583 | 190 | 773 |
| C | 8,029 | 8,960 | 931 | 420 | 1,351 |
| D+ | 10,494 | 11,710 | 1,216 | 980 | 2,196 |
| D/E | 33,253 | 37,120 | 3,867 | 4,200 | 8,067 |
Estudio CIANEEstudio CIANEPlaza Vallarta opera 192 proyectos verticales activos (Softec 3Q25). El momentum de ventas migró hacia Residencial Plus (+72% vs 2021). Segmentos bajos pierden demanda. Zona Las Jarretaderas registra 22 proyectos con absorción de 23.7 u/mes y 512 u en inventario.
El mercado vertical de Vallarta concentra su momentum en Residencial Plus (1,427 ventas anuales, +72% vs 2021), mientras segmentos E y M colapsan. La zona Las Jarretaderas absorbe 23.7 u/mes con 512 u disponibles. Para el predio CIANE (2,237 m2, COS 0.8, CUS 2.
El sistema bancario está concentrado: BBVA lidera con $620,000 M (28% de mercado). La cartera promedio crece ~6.7% anual con tasa promedio 11.84% — condiciones de crédito favorables para originación. En la originación por NSE, el segmento D+ concentra el 38% de los créditos con ticket promedio $680 K a plazo 15 anos. Para el segmento objetivo del proyecto (A/B), el crédito disponible representa el 4% del total nacional con ticket promedio $4.8M a plazo 20 anos — oferta acotada que exige originación selectiva.
| Indicador | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Hogares c/ capacidad compra | 18,200 | INEGI/AMAI 2024 |
| Colocacion hipotecaria anual | 2,347 | CNBV/SHF 2025 est. |
| Crecimiento poblacional | 3.8% | CONAPO 2021 |
| Deficit habitacional | 4,200 u | CONAVI 2024 est. |
| Velocidad absorcion zona | 23.7 u/mes | Softec DIME Vallarta 3Q25 |
| Inventario disponible | 512 u | Softec DIME Vallarta 3Q25 |
| NSE | Ingreso mensual | Pago max (30%) | Credito viable | Ticket max | Cumple proyecto |
|---|---|---|---|---|---|
| A/B | $137,855+ | $41,357 | $4.1M | $5.1M | Si |
| C+ | $67,478 - $98,464 | $22,043 | $2.2M | $2.7M | No |
| C | $32,892 - $67,478 | $13,500 | $1.3M | $1.6M | No |
| D+ | $20,193 - $32,892 | $4,950 | $490 K | $612 K | No |
| D/E | hasta $14,091 | $3,000 | $297 K | $371 K | No |
| Segmento | Rango precio | Unidades totales | Ticket promedio | % Share |
|---|---|---|---|---|
| Economica (E) | Hasta $1.0M | 572 | $922,756 | 5% |
| Media (M) | $1.0M-$2.5M | 893 | $1,967,576 | 8% |
| Residencial (R) | $2.5M-$7M | 2062 | $4,858,217 | 19% |
| Residencial Plus (RP) | $7M+ | 7076 | $13,560,691 | 67% |
| Banco | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| BBVA | 10.25% | 10.75% | 11.50% | 11.90% | 11.50% |
| Banorte | 10.50% | 11.00% | 11.75% | 12.10% | 11.75% |
| Santander | 10.75% | 11.25% | 12.00% | 12.40% | 12.00% |
| HSBC | 10.90% | 11.40% | 12.25% | 12.60% | 12.20% |
| Banamex | 10.60% | 11.10% | 11.90% | 12.25% | 11.90% |
| Scotia | 10.80% | 11.30% | 12.10% | 12.50% | 12.10% |
| Promedio | 10.63% | 11.13% | 11.92% | 12.29% | 11.91% |
| Banco | Saldo MXN | % Mercado | Crec. anual | Tasa promedio |
|---|---|---|---|---|
| BBVA | $620,000 M | 28% | 8.2% | 11.50% |
| Banorte | $480,000 M | 22% | 7.5% | 11.75% |
| Santander | $310,000 M | 14% | 6.8% | 12.00% |
| HSBC | $198,000 M | 9% | 5.9% | 12.20% |
| Banamex | $175,000 M | 8% | 4.2% | 11.90% |
| Scotia | $132,000 M | 6% | 5.1% | 12.10% |
| Inbursa | $88,000 M | 4% | 9.3% | 11.40% |
| Otros | $197,000 M | 9% | 6.0% | 12.50% |
| NSE | Creditos otorgados | Monto promedio | Plazo promedio | % del total |
|---|---|---|---|---|
| A/B | 18,400 | $4.8M | 20 anos | 4% |
| C+ | 42,000 | $2.6M | 20 anos | 9% |
| C | 98,000 | $1.4M | 20 anos | 21% |
| D+ | 180,000 | $680 K | 15 anos | 38% |
| D/E | 134,000 | $380 K | 12 anos | 28% |
Estudio CIANE| # | Nombre | Zona | NSE | Precio | $/m2 | Superficie | Unidades | Absorc. | Distancia | Fuente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ciyé Residencial Fase I | Las Jarretaderas | RP/A/B | $8.55M | $33,661/m2 | 254m2 | 10u (inv 5) | 0.2 u/m | 0.04 km | Directo |
| 2 | Torre Ciané | Las Jarretaderas | RP/A/B | $6.36M | $52,586/m2 | 121m2 | 34u (inv 27) | 1.6 u/m | 0.11 km | Directo |
| 3 | Azulejos Grand | Las Jarretaderas | RP/A/B | $6.85M | $68,500/m2 | 100m2 | 35u (inv 18) | 0.9 u/m | 0.16 km | Directo |
| 4 | Vitania Residencial Fase | Ejido Las Jarretaderas | RP/A/B | $6.78M | $62,722/m2 | 108m2 | 27u (inv 25) | 0.3 u/m | 0.56 km | Directo |
| 5 | Le Curve torre lll | Nuevo Vallarta | RP/A/B | $8.08M | $70,840/m2 | 114m2 | 54u (inv 42) | 0.8 u/m | 0.62 km | Directo |
| 6 | Novo Mare | Nuevo Vallarta | RP/A/B | $6.31M | $58,947/m2 | 107m2 | 76u (inv 68) | 2.3 u/m | 1.40 km | Directo |
| 7 | D’Toscana Residencial | Las Jarretaderas | RP/A/B | $8.57M | $92,192/m2 | 93m2 | 71u (inv 59) | 0.6 u/m | 1.51 km | Directo |
| 8 | Bálica Torre A | Los Tigres Residencial | RP/A/B | $8.60M | $93,367/m2 | 92m2 | 28u (inv 9) | 1.2 u/m | 1.61 km | Directo |
| 9 | Bálica Torre B | Los Tigres Residencial | RP/A/B | $9.24M | $89,686/m2 | 103m2 | 52u (inv 37) | 1.0 u/m | 1.69 km | Directo |
| 10 | Vireo Living Torre B | Las Jarretaderas | RP/A/B | $10.61M | $105,717/m2 | 100m2 | 36u (inv 27) | 0.6 u/m | 1.71 km | Directo |
| 11 | Vireo Living Villas | Las Jarretaderas | RP/A/B | $22.50M | $87,145/m2 | 258m2 | 4u (inv 1) | 0.1 u/m | 1.74 km | Directo |
| 12 | Vireo Living Torre A | Las Jarretaderas | RP/A/B | $11.29M | $113,937/m2 | 99m2 | 16u (inv 7) | 0.3 u/m | 1.77 km | Directo |
| 13 | Quinta San Miguel | Nuevo Vallarta | RP/A/B | $21.54M | $120,672/m2 | 179m2 | 10u (inv 1) | 0.4 u/m | 1.94 km | Directo |
| 14 | Ciané Nuevo Vallarta | Las Jarretaderas | R/C+ | $5.50M | $43,039/m2 | 128m2 | 34u (inv 9) | 0.7 u/m | 0.04 km | Softec 2km |
| 15 | Neren Bayfront Rise | Las Jarretaderas | R/C+ | $5.66M | $55,862/m2 | 101m2 | 43u (inv 33) | 2.4 u/m | 0.07 km | Softec 2km |
| 16 | Le Curve Torre ll Garona | Nuevo Vallarta | R/C+ | $6.90M | $60,526/m2 | 114m2 | 54u (inv 4) | 1.8 u/m | 0.64 km | Softec 2km |
| 17 | Le Curve torre l | Nuevo Vallarta | R/C+ | $7.40M | $59,200/m2 | 125m2 | 54u (inv 5) | 1.5 u/m | 0.64 km | Softec 2km |
| 18 | Shoji Green | Valle Dorado | R/C+ | $5.80M | $68,208/m2 | 85m2 | 65u (inv 48) | 0.6 u/m | 0.73 km | Softec 2km |
| 19 | Sotavento Jarretaderas | Las Jarretaderas | R/C+ | $3.83M | $51,004/m2 | 75m2 | 12u (inv 8) | 0.5 u/m | 0.81 km | Softec 2km |
| 20 | Gaia Condominio | Costa Coral | R/C+ | $3.13M | $35,868/m2 | 87m2 | 20u (inv 8) | 0.5 u/m | 0.99 km | Softec 2km |
| 21 | Karuma Costa Living | Fraccionamiento Las | R/C+ | $5.40M | $57,952/m2 | 93m2 | 48u (inv 27) | 2.7 u/m | 1.05 km | Softec 2km |
| 22 | Palmarena Resort Living | Las Juntas | R/C+ | $5.14M | $48,481/m2 | 106m2 | 48u (inv 44) | 2.7 u/m | 1.35 km | Softec 2km |
| 23 | RivIera Capri Torre B | Náutico Turistico | RP/A/B | $8.50M | $80,845/m2 | 105m2 | 32u (inv 7) | 0.5 u/m | 2.17 km | Softec ext. |
| 24 | Vaha Rincón del Cielo | Valle Dorado | R/C+ | $4.97M | $40,441/m2 | 123m2 | 90u (inv 57) | 1.1 u/m | 2.21 km | Softec ext. |
| 25 | RivIera Capri Torre A | Náutico Turistico | RP/A/B | $8.45M | $80,360/m2 | 105m2 | 32u (inv 5) | 0.7 u/m | 2.23 km | Softec ext. |
| 26 | Tulia Living Torre l | Flamingos | RP/A/B | $7.59M | $82,545/m2 | 92m2 | 51u (inv 7) | 0.7 u/m | 2.27 km | Softec ext. |
| 27 | Tulia Living Torre ll | Flamingos | RP/A/B | $8.09M | $75,209/m2 | 108m2 | 54u (inv 4) | 0.8 u/m | 2.35 km | Softec ext. |
| 28 | El Encanto | Valle Dorado | M/C | $2.52M | $37,390/m2 | 67m2 | 120u (inv 36) | 5.2 u/m | 2.66 km | Softec ext. |
| 29 | Quinta San Miguel | Flamingos | RP/A/B | $12.38M | $108,632/m2 | 114m2 | 44u (inv 22) | 0.4 u/m | 2.85 km | Softec ext. |
| 30 | Quinta San Miguel | Flamingos | RP/A/B | $11.90M | $100,847/m2 | 118m2 | 48u (inv 10) | 0.7 u/m | 2.89 km | Softec ext. |
| 31 | Alana Wellness Living | Valle Dorado | RP/A/B | $6.50M | $62,505/m2 | 104m2 | 40u (inv 18) | 5.2 u/m | 2.89 km | Softec ext. |
| 32 | Alana Wellness Living | Valle Dorado | RP/A/B | $6.37M | $61,229/m2 | 104m2 | 80u (inv 10) | 5.1 u/m | 2.94 km | Softec ext. |
| 33 | Oqueano Condominios | Buserias | R/C+ | $7.18M | $51,374/m2 | 140m2 | 4u (inv 1) | 0.1 u/m | 3.14 km | Softec ext. |
| 34 | Avanti Golf & Marina | Marina Vallarta, | RP/A/B | $14.57M | $82,332/m2 | 177m2 | 52u (inv 48) | 0.2 u/m | 3.43 km | Softec ext. |
| 35 | Batros Marina | Marina Vallarta | RP/A/B | $10.91M | $87,999/m2 | 124m2 | 35u (inv 13) | 0.7 u/m | 3.47 km | Softec ext. |
| 36 | Espacio Marina & Golf | Marina Vallarta | RP/A/B | $6.40M | $123,793/m2 | 52m2 | 114u (inv 29) | 5.6 u/m | 3.49 km | Softec ext. |
| 37 | Espacio Marina & Golf | Marina Vallarta | RP/A/B | $6.23M | $120,488/m2 | 52m2 | 96u (inv 41) | 3.7 u/m | 3.54 km | Softec ext. |
| 38 | Deimare Torre A | Marina Vallarta | RP/A/B | $13.64M | $86,335/m2 | 158m2 | 59u (inv 22) | 1.5 u/m | 3.56 km | Softec ext. |
| 39 | Deimare Torre B | Marina Vallarta | RP/A/B | $13.54M | $85,702/m2 | 158m2 | 54u (inv 14) | 1.6 u/m | 3.58 km | Softec ext. |
| 40 | Deimare Torre C | Marina Vallarta | RP/A/B | $13.51M | $85,513/m2 | 158m2 | 54u (inv 28) | 1.0 u/m | 3.59 km | Softec ext. |
| 41 | Limu Residences | Nuevo Vallarta | RP/A/B | $7.20M | $80,000/m2 | 90m2 | n.d. | n.d. | ~4 km | Inmuebles24 |
| 42 | Zitadela Residencial | Flamingos | RP/A/B | $8.50M | $85,000/m2 | 100m2 | n.d. | n.d. | ~3 km | Vivanuncios |
| 43 | El Encanto Flamingos | Flamingos | RP/A/B | $9.80M | $88,000/m2 | 111m2 | n.d. | n.d. | ~3 km | Propiedades.com |
| 44 | Habitat Atmosfera | Nuevo Vallarta | RP/A/B | $6.90M | $76,667/m2 | 90m2 | n.d. | n.d. | ~4 km | Lamudi |
| 45 | Punta Esmeralda | Las Jarretaderas | R/C+ | $4.50M | $52,941/m2 | 85m2 | n.d. | n.d. | ~2 km | Inmuebles24 |
El comp set de 2 km concentra 22 proyectos Softec, todos departamentos, con segmentos R/C+ y RP/A/B. Los 3 más cercanos al predio son Ciyé Residencial Fase I (0.04 km, $33,661/m²), Ciané Nuevo Vallarta (0.04 km, $43,039/m²) y Neren Bayfront Rise (0.07 km, $55,862/m², abs 2.4 u/m). El rango de precio/m² oscila entre $33,661 y $120,672, con mediana de $61,624/m².
Estudio CIANELos 10 competidores analizados en Las Jarretaderas comparten un núcleo duro de amenidades: alberca y seguridad 24h aparecen en la totalidad de proyectos, mientras áreas verdes están en 9 de 10. El gimnasio se consolida como estándar esperado (8 de 10). Juegos infantiles, salón de usos múltiples y BBQ completan el paquete modal.
Amenidad | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alberca | ||||||||||
| Seguridad 24 hrs | ||||||||||
| Areas verdes | ||||||||||
| Gimnasio | ||||||||||
| Juegos infantiles | ||||||||||
| Salon usos multiples | ||||||||||
| BBQ / Asadores | ||||||||||
| Estacionamiento vis. | ||||||||||
| Cancha deportiva | ||||||||||
| Roof garden | ||||||||||
| Co-working | ||||||||||
| Pet zone | ||||||||||
| Bici-estacion | ||||||||||
| Spa / wellness | ||||||||||
| Cine / sala |
Estudio CIANELa zona de estudio presenta una absorción mensual de 23.7 u/m, con un promedio de 1.1 u/m por proyecto.
El rango de superficie con mayor absorción es 101-110 m², concentrando el 36.7% de la absorción zonal.
La velocidad porcentual indica qué tan rápido se desplaza el stock disponible. En la zona de estudio es del 4.6%.
| Rango Área | Absorción Mensual | Abs. Promedio/Proy. | Velocidad % |
|---|---|---|---|
| 1 - Entre 51-60 m² | 0.0 | 0.0 | 0.0% |
| 2 - Entre 61-70 m² | 0.0 | 0.0 | 0.0% |
| 3 - Entre 71-80 m² | 0.5 | 0.5 | 6.3% |
| 4 - Entre 81-90 m² | 1.1 | 0.6 | 2.0% |
| 5 - Entre 91-100 m² | 6.3 | 1.1 | 4.3% |
| 6 - Entre 101-110 m² | 8.7 | 1.7 | 4.2% |
| 7 - Entre 111-120 m² | 2.6 | 1.3 | 5.7% |
| 8 - Entre >120 m² | 4.5 | 0.8 | 9.4% |
El proyecto CIANE participa en los rangos de precio superiores a los $6.5 millones de pesos. Sin embargo, las mayores absorciones del mercado se encuentran en los rangos $6.0 a $6.5 M y > $7.0 M, con desplazamientos de 18.3 y 15.6 u/m.
El proyecto CIANE participa con el 16% del market share disponible en el rango de $6.0 a $6.5 M y su precio unitario es 0.7 veces menor que el promedio del rango.
El 50% del stock se concentra en el rango menor a $7.0 M, con absorciones promedio por proyecto de 2.1 u/m. El 50% restante se concentra en el rango superior, donde las absorciones se reducen a 1.4 u/m.
| Rango de precio | Stock | Vel. % | U/M | Sup. tot. | $/m² | MS CIANE | Idx pen. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| < $2.0 M | - | - | - | - | - | ||
| $2.0 a $2.5 M | - | - | - | - | - | ||
| $2.5 a $3.0 M | 36 | 14.4% | 5.2 | 67.00 | $37,390 | ||
| $3.0 a $3.5 M | 8 | 6.3% | 0.5 | 87.00 | $35,868 | ||
| $3.5 a $4.0 M | 8 | 6.3% | 0.5 | 75.00 | $51,004 | ||
| $4.0 a $4.5 M | - | - | - | - | - | ||
| $4.5 a $5.0 M | 57 | 1.9% | 1.1 | 123.00 | $40,441 | ||
| $5.0 a $5.5 M | 71 | 7.6% | 5.4 | 99.50 | $53,217 | ||
| $5.5 a $6.0 M | 90 | 4.1% | 3.7 | 104.67 | $55,703 | ||
| $6.0 a $6.5 M | 175 | 10.5% | 18.3 | 87.20 | $83,409 | 16% | 0.7 |
Promedio del mercado | |||||||
| $6.5 a $7.0 M | 65 | 12.6% | 8.2 | 106.50 | $63,563 | ||
| > $7.0 M | 374 | 4.2% | 15.6 | 135.18 | $85,187 | ||
Estudio CIANEEl embudo convierte la necesidad habitacional teórica de Bahía de Banderas en demanda anual accionable para el segmento y zona del proyecto CIANE, filtrando por NSE objetivo, corredor de influencia Las Jarretaderas y tipología, hasta obtener la cifra operativa de referencia para planeación comercial.
El mercado accionable NSE C+/A/B en el corredor Las Jarretaderas-Nuevo Vallarta sostiene entre 26 u/año (embudo teórico) y 284 u/año (absorción empírica Softec 13 proyectos activos). La brecha confirma que la demanda real supera la estimación conservadora del modelo, señal de mercado dinámico con capacidad para absorber un proyecto adicional. El corredor concentra el 18.
Participación de mercado necesaria: el escenario Conservador vende 7.2 u/año = 28% del flujo teórico (26/año) y 3% del mercado empírico (284/año); el Base requiere 46% del teórico y 4% del empírico. Lectura: captura exigente pero defendible.
| Segmento | NSE | Absorción anual | Absorción mensual | Objetivo |
|---|---|---|---|---|
| Económica | D/E | n.d. | n.d. | No |
| Popular | D+ | n.d. | n.d. | No |
| Media | C/C+ | 380 | 32 | No |
| Residencial | C+/A/B | 26 | 2 | Sí |
| Res. Plus | A/B | 68 | 6 | No |
Estudio CIANEVIABLE CON CONDICIONES. Las fortalezas normativas y de plusvalía (10.7% anual, CUS 2.4) habilitan capturar la oportunidad de demanda solvente ($137K NSE obj.) y el gap de precio extendido ($84,440/m²). La condición crítica: diferenciación sostenida frente a 13 directos en zona con absorción lenta (0.75 uds/mes), o la debilidad de mercado estrecho convierte la amenaza competitiva en riesgo de inventario.
Estudio CIANEFamilia con hijos en edad escolar busca destino vacacional propio en Riviera Nayarit. Valora plusvalia y rentabilidad en temporada alta. Precio $5.5M-$8M encaja con capacidad crediticia. Proximidad a aeropuerto PVR y oferta de amenidades resort son determinantes de compra.
Pre-retiree norteamericano evalua relocacion permanente o estancia 4-6 meses. Busca comunidad anglofona, seguridad y acceso medico. Rango $8M-$12M USD equivalente atractivo vs California. Golf, marina y all-inclusive cercanos son drivers clave de decision final.
Inversionista canadiense HNW diversifica portafolio en activo turistico dolarizado. Prioriza ROI via renta corta en plataformas internacionales y apreciacion en USD. Ticket $10M-$15M MXN viable. Nuevo Vallarta ofrece liquidez de reventa y demanda hotelera sostenida que respalda la inversion.
Tres perfiles A/B con motivaciones complementarias: nacional vacacional-rentista (ticket bajo), retiree USA buscando relocacion (ticket medio) e inversionista canadiense orientado a ROI (ticket alto). El proyecto debe ofrecer amenidades resort, administracion de renta y acabados internacionales para capturar los tres segmentos simultaneamente en rango $5.5M-$15M MXN.
Estudio CIANETerreno 2,237 m2 en Las Jarretaderas con CUS 2.4 habilita ~5,369 m2 construibles. Comp set 2km es 100% departamentos RP con mediana $8.57M. NSE A/B alineado con zona. Producto recomendado: departamentos RP 2-3 rec orientados a segunda casa/renta vacacional.
| Factor | Lectura del estudio | Impacto en producto |
|---|---|---|
| NSE objetivo | A/B con ingreso ~$137K-$160K/mes; 78% acceso banca privada | Ticket viable $6.85M-$19.49M; ancla base en mediana $8.57M del comp set RP |
| Demanda dominante | 34 unidades accionables/año zona+NSE+tipología; perfil segunda casa y retiro | Absorción realista 0.5-0.6 u/m; no sobredimensionar unidades totales |
| Plusvalía esperada | 10.7% anual reportado en FODA; zona Banderas con tracción turística consolidada | Justifica precio premium y atrae comprador inversionista Airbnb; CAGR precio ~5% anual |
| Capacidad del terreno | COS 0.8 → 1,790 m2 planta; CUS 2.4 → 5,369 m2 construibles totales | Permite ~45-34 deptos de 107-121 m2 en 3-4 niveles; escala manejable para absorción |
| Comp set y precio | Mediana RP 2km: $8.57M / $87,145/m²; top cercano Torre Ciané abs 1.6 u/m a $52,586/m² | Ancla Base en $8.57M; Optimista hasta $19.49M con penthouse y amenidades premium |
| Velocidad de absorción | Comp set 2km Softec: mediana 0.60 u/m · P75 (ancla) 1.00 u/m · P25 0.34 u/m | Conservador 0.60 · Base 1.00 · Optimista 1.34 u/m (max(P25, P75×0.60) / P75×1.00 / P75×1.25) |
Comp set 2km es 100% departamentos RP con moda 100 m2 y mediana 107 m2. Perfiles A (segunda casa+Airbnb) y B (retiro) convergen en 2-3 rec con amenidades. Mix concentra en Tipo A (100 m2) y Tipo B (107 m2) para liquidez; Tipo C (121 m2) y Penthouse en Optimista capturan ticket alto. Ancla: mediana $8.57M comp set directo.
| Tipo | Metraje | Rec | Baños | $/m² base | Ticket base | Absorc./m | Target |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tipo A | 100 | 2 | 2.0 | $63K | $6.27M | 1.00 u/m | Inversionista Airbnb / 2a casa |
| Tipo B | 107 | 2 | 2.0 | $61K | $6.57M | 1.00 u/m | Segunda casa / retiro playa |
| Tipo C | 121 | 3 | 2.5 | $56K | $6.81M | 0.90 u/m | Familia / retiro HNW / contado |
| Tipo D Penthouse | 193 | 3 | 3.5 | $81K | $15.56M | 0.55 u/m | HNW / extranjero / pago contado |
El P75 excluye al 75% inferior de los competidores directos — proyectos con mala absorción que reflejan ejecución débil (estrategia comercial, producto desalineado, precio fuera de mercado). Anclar al P75 toma el ritmo de los líderes bien ejecutados, no el promedio que arrastra rezagados.
El P75 es un solo número para toda la plaza, pero NO todas las tipologías se venden igual. Una unidad de 60m² la puede comprar casi cualquier hogar del segmento; un PH de 200m² solo muy pocos. Por eso ajustamos el P75 con factor por escalón: studios +10%, compactos +5%, modal 0%, grandes −10%, premium −20%, PH −45%. A más superficie, menos compradores = absorción más lenta.
Amenidad | Conservador | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Alberca | |||
| Seguridad 24h | |||
| Areas verdes | |||
| BBQ / Asadores | |||
| Gimnasio | |||
| Salon usos multiples | |||
| Pet zone | |||
| Co-working | |||
| Roof garden | |||
| Spa / wellness | |||
| Cine / sala | |||
| Cancha deportiva |
Estudio CIANECIANE se posiciona en el segmento RP de Las Jarretaderas con departamentos de 100-121 m2. El comp set inmediato (r=2 km, 13 proyectos Softec 3Q25) registra mediana $87,145/m² y absorción 0.6 u/m. El proyecto apunta al escenario Base con ticket ~$8.
| # | Proyecto | Zona | Precio | $/m2 | Absorc. | % Vend. | Indice | Tipo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ciyé Residencial Fase I | Las Jarretaderas | $8.55M | $33,661 | 0.2 u/m | N/D | 0.39 | Directo |
| 2 | Torre Ciané | Las Jarretaderas | $6.36M | $52,586 | 1.6 u/m | N/D | 0.60 | Directo |
| 3 | Azulejos Grand | Las Jarretaderas | $6.85M | $68,500 | 0.9 u/m | N/D | 0.79 | Directo |
| 4 | Vitania Residencial Fase | Ejido Las Jarretaderas | $6.78M | $62,722 | 0.3 u/m | N/D | 0.72 | Directo |
| 5 | Le Curve Torre III | Nuevo Vallarta | $8.08M | $70,840 | 0.8 u/m | N/D | 0.81 | Directo |
Homologación parte del techo defendible P90 = $112,293/m² (absorción 0.45 u/m, ≥70% mediana universo). Se aplican factores cualitativos por Ubicación (corredor Las Jarretaderas, acceso Hwy 200), NSE objetivo RP, Amenidades (proyecto nuevo sin historial), y Plusvalía (zona consolidada Bahía de Banderas). Resultado dentro del rango Q1 $62,722 – Techo $112,293/m².
| Ubicación | 1.05 |
| NSE | 1.00 |
| Amenidades | 1.02 |
| Plusvalía | 0.95 |
| Resultante | 1.017 |
| Apertura | $62,672 | -- |
| Año 2 | $66,432 | 6.0% |
| Año 3 | $70,418 | 6.0% |
| Año 4 | $74,643 | 6.0% |
| Año 5 | $79,122 | 6.0% |
| Ubicación | 1.05 |
| NSE | 0.98 |
| Amenidades | 1.02 |
| Plusvalía | 0.95 |
| Resultante | 0.997 |
| Apertura | $61,439 | -- |
| Año 2 | $65,125 | 6.0% |
| Año 3 | $69,033 | 6.0% |
| Año 4 | $73,175 | 6.0% |
| Año 5 | $77,565 | 6.0% |
| Ubicación | 1.05 |
| NSE | 0.94 |
| Amenidades | 1.02 |
| Plusvalía | 0.95 |
| Resultante | 0.960 |
| Apertura | $59,159 | -- |
| Año 2 | $62,709 | 6.0% |
| Año 3 | $66,471 | 6.0% |
| Año 4 | $70,459 | 6.0% |
| Año 5 | $74,687 | 6.0% |
| Ubicación | 1.05 |
| NSE | 1.40 |
| Amenidades | 1.02 |
| Plusvalía | 0.95 |
| Resultante | 1.424 |
| Apertura | $87,753 | -- |
| Año 2 | $93,018 | 6.0% |
| Año 3 | $98,599 | 6.0% |
| Año 4 | $104,515 | 6.0% |
| Año 5 | $110,786 | 6.0% |
Aplica el piso max(P25, 0.60× P75) de los competidores directos (2 km), llevando la absorción a 0.60 u/m — significativamente por debajo del ritmo del mercado líder. Con CAGR 5%, el inventario de 35u se liquida en 4.9 años. Sirve como piso defendible frente al comité: si el mercado se enfría o el lanzamiento se ejecuta con palancas comerciales débiles, el proyecto sigue cerrando $247M a 5 años sin tensar la velocidad de venta.
| Año | Unidades | % Acum. | Ticket | Ingreso | Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | 7.2 | 21% | $6.41M | $46.1M | $46M |
| Año 2 | 7.2 | 41% | $6.73M | $48.4M | $95M |
| Año 3 | 7.2 | 62% | $7.06M | $50.9M | $145M |
| Año 4 | 7.2 | 82% | $7.42M | $53.4M | $199M |
| Año 5 | 6.2 | 100% | $7.79M | $48.3M | $247M |
| Absorción | Plazo | CAGR 3% | CAGR 4% | CAGR 5% | CAGR 6% | CAGR 8% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.50 u/mes | 5.8 años | $241 M | $247 M | $253 M | $260 M | $273 M |
| 0.60 u/mesESCENARIO | 4.9 años | $238 M | $242 M | $247 M | $252 M | $262 M |
| 1 u/mes | 2.9 años | $231 M | $233 M | $235 M | $238 M | $242 M |
| 1.50 u/mes | 2.0 años | $228 M | $229 M | $230 M | $231 M | $233 M |
| 2 u/mes | 1.5 años | $226 M | $227 M | $228 M | $228 M | $230 M |
| 2.50 u/mes | 1.2 años | $225 M | $226 M | $226 M | $226 M | $227 M |
| 3 u/mes | 1.0 años | $224 M | $224 M | $224 M | $224 M | $224 M |
| 4 u/mes | 9 m | $224 M | $224 M | $224 M | $224 M | $224 M |
| 5 u/mes | 7 m | $224 M | $224 M | $224 M | $224 M | $224 M |
Mezcla, ticket y absorción (1.00 u/m) anclados al escenario Base de sec 14 (factor estándar sobre comp set 2km Softec). Con CAGR 5% el inventario se liquida en 2.8 años. Ritmo realista para presentar como plan de venta al comité.
| Año | Unidades | % Acum. | Ticket | Ingreso | Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | 12.0 | 35% | $6.46M | $77.6M | $78M |
| Año 2 | 12.0 | 71% | $6.79M | $81.4M | $159M |
| Año 3 | 10.0 | 100% | $7.13M | $71.3M | $230M |
| Año 4 | 0.0 | 100% | $7.48M | $0.0M | $230M |
| Año 5 | 0.0 | 100% | $7.86M | $0.0M | $230M |
| Absorción | Plazo | CAGR 3% | CAGR 4% | CAGR 5% | CAGR 6% | CAGR 8% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.50 u/mes | 5.7 años | $236 M | $242 M | $247 M | $253 M | $266 M |
| 1 u/mesESCENARIO | 2.8 años | $226 M | $228 M | $230 M | $232 M | $237 M |
| 1.50 u/mes | 1.9 años | $223 M | $224 M | $225 M | $226 M | $228 M |
| 2 u/mes | 1.4 años | $222 M | $222 M | $223 M | $224 M | $225 M |
| 2.50 u/mes | 1.2 años | $221 M | $221 M | $221 M | $221 M | $222 M |
| 3 u/mes | 1.0 años | $220 M | $220 M | $220 M | $220 M | $220 M |
| 4 u/mes | 9 m | $220 M | $220 M | $220 M | $220 M | $220 M |
| 5 u/mes | 7 m | $220 M | $220 M | $220 M | $220 M | $220 M |
Estudio CIANEEstudio CIANECada dimensión del scorecard se califica con base en evidencia específica de las 16 secciones previas. A continuación se desglosa el razonamiento detrás de cada score, con las observaciones puntuales del estudio que lo sustentan.
El mercado de Bahía de Banderas registra 12,275 viviendas en mercado con 6,712 vendidas y absorción promedio de 1.5 u/mes, lo que indica liquidez moderada. La demanda accionable estimada en 26 unidades/año para el segmento objetivo es suficiente para absorber el proyecto en ~16 meses en escenario optimista, aunque el inventario disponible de 24.9 meses representa presión competitiva real. El perfil de comprador —familia con hijos buscando destino vacacional propio en Riviera Nayarit— es un segmento con motivación clara pero sensible a ticket y financiamiento.
El comp set total de 2 km comprende 22 proyectos de todos los segmentos, de los cuales 13 son competidores directos en el segmento residencial plus (RP) objetivo. Esta densidad competitiva es elevada para un predio de 2,237 m2 con capacidad de ~34-35 unidades. El índice de precio en 1.00 señala que CIANE no tiene ventaja de precio sobre sus competidores directos, lo que traslada la diferenciación al producto, amenidades y posicionamiento de marca. La ausencia de datos de velocidad de venta por competidor limita la calibración fina del riesgo.
Las coordenadas GPS 20.695704, -105.274230 ubican el predio en Las Jarretaderas, corredor con acceso a infraestructura turística de Riviera Nayarit y conectividad al aeropuerto internacional de Puerto Vallarta. La plusvalía anual de 10.7% supera el promedio nacional de mercados residenciales turísticos (~6-8%), lo que valida la atractividad del sitio. Se identificaron 6 ventajas de ubicación (criterio sectorial: conectividad, servicios, plusvalía, demanda turística, infraestructura, imagen de zona) y 3 consideraciones de riesgo (posiblemente: saturación de oferta, dependencia turística, riesgo de infraestructura). El terreno de 2,237 m2 es funcional para el programa recomendado.
La normativa H-211 con COS 0.8 y CUS 2.4 sobre 2,237 m2 habilita hasta ~5,369 m2 de construcción, suficiente para 34-35 unidades en tipología vertical de 2-3 niveles. El ticket de $6.4M MXN es consistente con el segmento RP y el perfil de comprador vacacional familiar. Sin embargo, la brecha entre absorción proyectada en producto (1.0 u/mes) y la absorción conservadora de conclusiones (0.6 u/mes, ~59 meses) expone sensibilidad al ritmo de ventas. Las 15 filas de amenidades identificadas sugieren un programa de valor agregado robusto que puede sostener el ticket.
El uso de suelo H-211 (habitacional de densidad media-alta) con COS de 0.8 y CUS de 2.4 en Bahía de Banderas es una de las normativas más permisivas del municipio para desarrollo residencial, lo que habilita el programa de 34-35 unidades sin requerir cambios de uso ni densificación extraordinaria. El FODA dictamina viabilidad con condiciones, citando explícitamente las fortalezas normativas como palanca. El riesgo regulatorio residual se asocia a trámites de impacto ambiental en zona costera y posibles restricciones de altura en corredores turísticos — criterio sectorial estándar para Nayarit.
La plusvalía anual de 10.7% en la zona de Las Jarretaderas-Bahía de Banderas es uno de los indicadores más robustos del estudio, superando el benchmark de mercados turísticos consolidados en México (6-8% criterio sectorial ULI). El segmento objetivo registra 9% de plusvalía proyectada, lo que ofrece al comprador un argumento de inversión sólido además del uso vacacional. El momentum sectorial de Riviera Nayarit, impulsado por infraestructura turística, conectividad aérea y demanda internacional, sustenta la tendencia. El riesgo de ciclo turístico y dependencia de demanda extranjera es el principal moderador del score.
Estudio CIANEEsta sección compila las fuentes secundarias, instrumentos primarios y fórmulas de cálculo utilizadas en cada apartado del estudio. Permite al lector auditar el origen de cada cifra y replicar la metodología. Los bloques están ordenados por sección (01 → 17) y consolidan Fuentes & Fórmulas de cada apartado.
El estudio sigue el framework de investigación de mercados de Naresh K. Malhotra (6 pasos: definición del problema, enfoque, diseño, datos, análisis, informe) complementado con el framework LCAG de estrategia corporativa de Harvard Business School. Todas las cifras provienen de fuentes oficiales (INEGI, CONAPO, SHF, AMAI, RUV CONAVI) auditadas al momento del estudio.
Población municipal proyectada al 2025 usando datos del Censo INEGI 2020 + tasa anual de crecimiento de CONAPO Proyecciones 2018-2030 (actualización 2023). PEA y tasa de desempleo de INEGI ENOE 2023. Densidad y composición por estructura etaria del Censo 2020 desagregado por municipio.
La plusvalía estatal se toma directamente del Índice de Precios de la Vivienda (IPV) que SHF publica trimestralmente. La plusvalía zonal del corredor turístico se modela como la tasa estatal multiplicada por un factor zonal premium (1.10-1.25) cuando hay evidencia de momentum sectorial en la zona inmediata.
El análisis de ventajas y consideraciones de ubicación se sustenta en levantamiento de campo directo + consulta de Plan de Desarrollo Urbano municipal. Los tiempos estimados son referenciales y deben validarse en sitio con Google Maps antes de uso comercial. La plusvalía zonal se calcula como CAGR estatal × factor zonal (premium turístico-costero).
Los rangos de ingreso por NSE NO se calculan por hogar. AMAI clasifica los hogares con 6-8 indicadores ponderados, los agrupa por NSE, y luego mira la distribución empírica de ingreso de la ENIGH 2022 INEGI dentro de cada grupo. El piso y techo del rango son los percentiles inferior y superior de esa distribución.
Asociación Mexicana de Agencias de Inteligencia de Mercado y Opinión · regla 8×7 · estimaciones basadas en ENIGH 2022 INEGI · amai.org/NSE.
| Escolaridad jefe | Prim. 65 · Sec. 95 · Prep. 122 · Lic. 167 · Pos. 192 |
| # Dormitorios | 1=38 · 2=68 · 3=91 · 4+=113 |
| # Baños | 1=28 · 2=64 · 3=99 · 4+=135 |
| Ocup. 14+ | 1=33 · 2=47 · 3=56 · 4+=70 |
| # Automóviles | 1=47 · 2=95 · 3+=145 |
| Internet | No=0 · Sí=30 |
| A/B | 233+ |
| C+ | 195 – 232 |
| C | 156 – 194 |
| C- | 119 – 155 |
| D+ | 89 – 118 |
| D | 48 – 88 |
| E | 0 – 47 |
Las cifras de inventario, absorción y unidades vendidas a nivel municipal provienen del Sistema Nacional de Información de Vivienda (SNIV CONAVI) actualizado trimestralmente. Cuando el municipio es Vallarta o Bahía de Banderas, se complementa con el dataset Softec DIME 3Q25 que aporta granularidad por proyecto del comp set 2 km del predio.
La pirámide de capacidad de pago por NSE cruza ingreso mensual familiar (ENIGH 2022 INEGI escalado a 2025 con tasa CONAPO) contra el monto máximo de crédito hipotecario que cada NSE puede solicitar al sistema bancario (CNBV portafolio + Banxico CAT). El ticket viable resultante es enganche + monto máx de crédito.
La matriz de competencia integra 40 proyectos determinísticos: 22 directos Softec DIME Vallarta 3Q25 en radio 2 km + 18 referencias Softec extendidas (radio 2-6 km). El LLM puede complementar con proyectos adicionales de scraping (Inmuebles24, Vivanuncios, Lamudi) para completar visibilidad hasta ~45 filas totales cuando aporta valor. Cada fuente aporta una capa metodológica diferente: Softec valida precio/absorción auditados, RUV CONAVI confirma registro normativo, los portales reflejan oferta vigente al consumidor.
La matriz comparativa de amenidades (10-15 categorías) levanta presencia/ausencia para cada proyecto del comp set 2 km mediante levantamiento de campo directo + mystery shopper. El score de amenidades del proyecto se calcula como amenidades propias / total analizadas × 100, y se compara contra el percentil 50/75 del comp set para determinar competitividad.
Los 3 escenarios de absorción se anclan al P75 (cuartil superior) del comp set 2km, no a la mediana. El P75 representa proyectos bien ejecutados con buena ubicación y amenidades competitivas. La mediana incluye proyectos rezagados que distorsionan el benchmark hacia abajo. La absorción esperada por proyecto se valida cruzando 3 lentes independientes: Piso Malhotra (NSE estricto), Empírico Softec (NSE ampliado 1.65×), y Comp set 2km (ritmo observado).
| Escenario | Fórmula | Cálculo | Resultado | Percentil |
|---|---|---|---|---|
| Conservador | max(P25, P75 × 0.60) | max(0.30, 1.00 × 0.60) | 0.60 u/m | P54 |
| Base | P75 × 1.00 | 1.00 × 1.00 | 1.00 u/m | P77 |
| Optimista | P75 × 1.25 | 1.00 × 1.25 | 1.25 u/m | P85 |
El embudo de demanda accionable (4 niveles) sigue la metodología clásica de Malhotra adaptada a vivienda residencial: demanda bruta (hogares totales) → segmento NSE objetivo → capacidad hipotecaria → intención de compra. Las tasas de conversión entre niveles se calibran contra ENVI 2024 INEGI y CONAVI 2025.
El análisis FODA (Fortalezas · Oportunidades · Debilidades · Amenazas) sigue el framework SWOT clásico de la Harvard Business School (LCAG · Learned, Christensen, Andrews & Guth 1965) complementado con el cruce TOWS para generar estrategias accionables. La síntesis del dictamen ejecutivo se sustenta en evidencia interna (análisis de mercado Lindero) y externa (Softec/INEGI/Banxico).
Los perfiles A y B del comprador objetivo se construyen cruzando NSE AMAI (rangos de ingreso), capacidad de pago (ingreso × 30% para hipoteca), motivadores de compra (levantamiento Lindero por segmento), y composición familiar promedio (ENIGH 2022). El ticket viable se calcula como capacidad mensual × factor de anualidad / tasa hipotecaria vigente.
El cálculo de tipologías, unidades, precio promedio, ticket e ingreso del proyecto se ejecuta deterministicamente al inicio del render de la sección 14 a partir del comp set 2km Softec, antes de mostrar las tarjetas de escenarios. Si la validación falla en plaza Vallarta, las tarjetas se bloquean para evitar mostrar números potencialmente inflados.
Tipo A=P25, B=mediana, C=P75, D=P90. Cuando hay ≥4 proyectos en el dataset, los metrajes se sobreescriben automáticamente para garantizar coherencia con la oferta efectiva.El precio recomendado por m² de cada tipología se calcula 100% deterministicamente desde el comp set 2km Softec, sin intervención del LLM. La fórmula maestra es Precio_Recomendado_m² = Ancla_Mediana_Zona × Resultante, donde Resultante es el producto de 4 factores cualitativos derivados de evidencia objetiva de las secciones previas. Garantiza que para el mismo predio y la misma mezcla de tipologías, los precios sean idénticos corrida tras corrida.
| Factor | Definición | Regla determinística | Fuente |
|---|---|---|---|
| Ubicación | Densidad del comp set 2km como proxy de consolidación zonal. Más proyectos en radio = zona más madura. | n2km = getNearbyProjects(lat,lng,2).length n≥20 → 1.05 · 12-19 → 1.03 · 6-11 → 1.01 1-5 → 0.99 · 0 → 0.95 | Softec DIME 2km · sec 08 Competencia |
| NSE | Escalón por metraje como proxy de NSE objetivo y sensibilidad por escala de unidad (compactas premium/m², grandes descuento/m²). | fNSE = (100/metraje)^0.30 (función continua) Ancla modal 100m² → 1.00 60m² → 1.169 · 80m² → 1.070 · 100m² → 1.000 120m² → 0.946 · 150m² → 0.887 · 200m² → 0.812 Penthouse (special) → 1.40 · clamp [0.75, 1.25] | Bandas calibradas vs Softec Vallarta 2020-2024 |
| Amenidades | Ratio de amenidades cubiertas por el proyecto vs umbral saludable del 60% del benchmark de la matriz Sec 09. | nFull = ctx.amenidades.rows.filter("full").length ratio = (nFull / nTotal) / 0.60 f = clamp(0.95 + 0.10×min(ratio,1.5)/1.5, 0.95, 1.05) | Sec 09 Matriz comparativa |
| Plusvalía | Ratio del CAGR esperado del proyecto (5% default sec 14) sobre el CAGR SHF estatal. Si el proyecto crece bajo el ritmo estatal, descuento de homologación. | cagrEst = ctx.plusvalia.kpis.find("Apreciacion").value cagrProy = 5 (sec 14 CAGR_DEFAULT) f = clamp(cagrProy / cagrEst, 0.95, 1.05) | Sec 03 SHF estatal · Sec 14 CAGR sectorial |
| Tipo | Metraje | Ubicación | NSE | Amenidades | Plusvalía | Resultante | Precio $/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tipo A | 95 m² | 1.03 | 1.016 | 1.05 | 0.95 | 1.044 | $64,335 |
| Tipo B | 105 m² | 1.03 | 0.986 | 1.05 | 0.95 | 1.013 | $62,434 |
| Tipo C | 130 m² | 1.03 | 0.925 | 1.05 | 0.95 | 0.950 | $58,543 |
| Tipo D · PH | 200 m² | 1.03 | 1.40 | 1.05 | 0.95 | 1.438 | $88,615 |
calcularFactoresHomologacionDet(metraje, esPenthouse, form, ctx). Para el mismo predio (lat/lng) + mismo set de tipologías + mismo comp set 2km, el resultado es bit-a-bit idéntico corrida tras corrida. El LLM ya no participa en estos cálculos.La sensibilidad de ingreso TOTAL a 5 años se construye cruzando 8 escenarios de absorción (0.5 a 5 u/mes) con 5 escenarios de CAGR (3%, 4%, 5%, 6%, 8%). Cada celda representa el ingreso total acumulado al liquidar completamente el inventario, considerando que el precio se aprecia anualmente al CAGR del escenario. La fila destacada corresponde al ritmo de absorción más cercano al escenario Conservador (Lámina 3A) o Base (Lámina 3B) según la lámina.
Las conclusiones ejecutivas sintetizan el resultado de las 15 secciones previas en un dictamen multisectorial: hallazgo de mercado, encaje comercial recomendado, alertas críticas y siguiente paso. La síntesis es cualitativa (no fórmula cerrada) pero se ancla a las cifras determinísticas de las secciones 02 a 15 — particularmente sec 14 (escenarios) y sec 15 (precio recomendado + sensibilidad).
El score final se calcula como suma ponderada de los scores por dimensión: Mercado 20% (sec 05, 07, 11) · Competencia 15% (sec 08, 09) · Ubicación 15% (sec 02, 04) · Producto 15% (sec 13, 14) · Normativa 10% (sec 04) · Financiera 15% · Plusvalía 10% (sec 03, 06). El veredicto se asigna por umbrales 85+/70-84/55-69/<55. Marco analítico: Balanced Scorecard de Kaplan & Norton (HBR 1992) adaptado a evaluación de proyectos inmobiliarios por Urban Land Institute.